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Calculadora de rentabilidad de alquiler, con la reforma incluida
La mayoría de calculadoras de rentabilidad de alquiler ignoran el mayor imprevisto de una operación: la reforma. Tochify une las dos mitades: analiza rentabilidad neta, cash flow con hipoteca y PER con el coste de obra estimado dentro del número.
Cada estrategia, su análisis
- House flipping: beneficio neto tras compra, reforma, impuestos y venta; ROI y retorno anualizado de la operación.
- Alquiler tradicional: rentabilidad bruta y neta, cash flow mensual tras hipoteca, IBI, comunidad y seguros.
- Alquiler por habitaciones: ingresos por habitación y punto de equilibrio de ocupación.
- Alquiler turístico: escenarios por ocupación y tarifa media.
- Hipoteca: cuota, intereses totales y sensibilidad a tipos.
Todo con los gastos de compra reales en España: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría.
Bruta, neta, cash flow y PER: la cuenta completa
La cuenta que hacen los inversores profesionales, y la que Tochify automatiza. Si quieres hacerla a mano paso a paso, tienes la guía de cómo calcular la rentabilidad de un alquiler en el blog:
- Rentabilidad bruta: ingresos anuales de alquiler divididos entre el precio total de compra. Es el número rápido para descartar operaciones, pero se queda corto.
- Rentabilidad neta: a los ingresos les restas IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y vacancia, y divides entre el coste total real: precio, impuestos de compra y reforma. Este es el número que importa.
- Cash flow con hipoteca: lo que te queda en el bolsillo cada mes después de la cuota. Una operación puede ser rentable sobre el papel y ahogarte en caja; la calculadora de rentabilidad de alquiler con hipoteca de Tochify te lo enseña antes de firmar.
- PER: años de alquiler necesarios para recuperar la inversión, el estándar para comparar con otros activos.
Compara operaciones en segundos
¿Flipping o alquilar? ¿Entero o por habitaciones? Ejecuta los escenarios sobre el mismo inmueble y decide con el número delante. Guarda cada estudio y recupéralo cuando el vendedor conteste.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler?
Ingresos anuales de alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia), dividido entre el coste total de adquisición incluyendo impuestos y reforma. Tochify lo calcula automáticamente con los gastos reales de España.
¿Calcula la rentabilidad del alquiler con hipoteca?
Sí. Introduce importe, plazo y tipo de interés y obtienes el cash flow mensual real tras la cuota, además de la rentabilidad sobre el capital que aportas de verdad, no sobre el precio total del piso.
¿Qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler en España?
Depende de la zona y del riesgo: la rentabilidad bruta media en España ronda niveles que en zonas prime bajan y en ciudades secundarias suben. Lo relevante es la neta con todos los gastos y la reforma incluidos, que suele quedar bastante por debajo de la bruta. Tochify te da las dos para cada inmueble.
¿Qué rentabilidad es buena en un house flipping?
Los inversores profesionales suelen buscar un margen neto sobre el capital invertido claramente superior al del alquiler, porque asumen más riesgo de obra y de mercado. La clave es no infraestimar la reforma, que es el error número uno, y Tochify la estima con precios reales.
¿Incluye los impuestos de compra?
Sí: ITP para segunda mano (según comunidad autónoma) o IVA+AJD en obra nueva, más notaría, registro y gestoría.
¿Puedo usar Tochify si soy agente inmobiliario?
Sí. Los agentes pro la usan para cualificar oportunidades de inversión para sus clientes: presentas la operación con números defendibles en la misma visita.