Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso: bruta, neta y con hipoteca

La mayoría de inversores particulares calcula mal la rentabilidad de su piso. No por falta de matemáticas, sino porque divide el alquiler anual entre el precio del anuncio y da el número por bueno. Ese cálculo ignora los impuestos de compra, la reforma, los meses vacíos, la derrama de la comunidad y, si hay hipoteca, el hecho de que no has puesto todo el dinero tú.

Aquí tienes el método completo, en el orden en que hay que aplicarlo, con un caso real que se sigue de principio a fin: mismo piso, mismos números, capas que se van añadiendo hasta llegar a la cifra que de verdad importa, que es lo que rinde tu dinero y no lo que rinde el inmueble.

¿Qué métricas de rentabilidad existen y en qué se diferencian?

Existen decenas de ratios inmobiliarios, pero para decidir si compras o no compras un piso de alquiler te bastan cuatro. Cada una responde a una pregunta distinta y todas se calculan sobre el mismo caso.

• Rentabilidad bruta. Ingresos anuales entre precio de compra. Sirve para filtrar anuncios rápido y para comparar zonas. No sirve para decidir.
• Rentabilidad neta. Ingresos menos gastos de explotación, entre la inversión total (compra más impuestos más reforma). Mide lo que rinde el activo, sin deuda.
• Rentabilidad sobre capital invertido (ROCE). Beneficio operativo menos intereses, entre el dinero propio que has puesto. Mide lo que rinde tu bolsillo cuando entra el banco.
• Cash on cash. Dinero que te queda en la cuenta al año, entre el dinero propio aportado. Es la métrica de tesorería, la que te dice si vas a dormir tranquilo.

La confusión típica entre rentabilidad bruta y neta viene de mezclar denominadores. La bruta se calcula casi siempre sobre el precio de compra a secas; la neta debería calcularse sobre la inversión total. Si comparas la bruta de un anuncio con la neta de tu Excel, estás comparando dos cosas distintas y la diferencia real te parecerá menor de lo que es.

El caso: piso de 145.000 euros en una capital media

Trabajamos con un piso de 78 metros cuadrados, tres habitaciones, en un barrio consolidado de una capital de provincia del interior peninsular (piensa en Valladolid, Zaragoza, Murcia o Córdoba). Precio pedido 152.000 euros, cerrado en 145.000 euros tras negociar. Necesita una reforma de actualización: baño completo, cocina, pintura, suelo laminado y cambio de instalación eléctrica.

El alquiler de mercado para un piso equivalente ya reformado en esa zona es de 825 euros al mes. Ese es el dato que hay que verificar antes que ningún otro: no el que te dice el vendedor, sino el de anuncios activos comparables y, mejor todavía, el de contratos firmados que conozcas.

Paso 1: calcula la inversión total, no el precio

El precio de compra es solo una parte de lo que sale de tu cuenta. Esto es lo que hay que sumar antes de dividir nada:

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Casi 29.000 euros por encima del precio del anuncio. Ese sobrecoste del 20% es lo que hunde la rentabilidad de las operaciones que solo se miran con la fórmula de la rentabilidad del alquiler más simple.

La partida más peligrosa es la reforma, porque es la única que estimas tú y la única que puede duplicarse. Aquí es donde conviene tener un número fiable antes de firmar las arras, no después. Con la calculadora de reformas de Tochify tienes una estimación por partidas en unos noventa segundos a partir de los metros y el estado real de la vivienda, y puedes llevarte el desglose en presupuesto en PDF para contrastarlo con los industriales antes de comprometer dinero.

Paso 2: rentabilidad bruta

La fórmula de rentabilidad de alquiler en su versión bruta es esta:

Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual x 12) / Precio de compra x 100

En nuestro caso: 825 x 12 = 9.900 euros de ingresos anuales.

9.900 / 145.000 x 100 = 6,83% bruto

Un 6,83% suena muy bien. Pero fíjate en lo que pasa si usamos la inversión total como denominador, que es lo honesto:

9.900 / 173.800 x 100 = 5,70% bruto sobre inversión

Ya has perdido más de un punto sin haber restado un solo gasto. Usa siempre esta segunda versión para tus decisiones y guarda la primera solo para comparar anuncios entre sí.

Paso 3: los gastos reales de un piso alquilado

Aquí es donde se separan los cálculos de servilleta de los cálculos serios. Estos son los gastos anuales del caso, con criterios que puedes replicar en cualquier operación:

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Tres apuntes sobre esta tabla, porque son los tres errores que más veo:

• La vacancia no es opcional. Aunque tu inquilino lleve cinco años, en algún momento se va y el piso pasa entre tres semanas y dos meses vacío, con pintura y limpieza de por medio. Si tu cálculo asume 12 mensualidades cobradas para siempre, tu cálculo está roto.
• La gestión se imputa aunque la hagas tú. Tu tiempo tiene un coste. Si no lo cuentas, estás comparando una inversión con trabajo asociado contra un fondo indexado, y la comparación es tramposa.
• El mantenimiento no es cero los primeros años porque acabes de reformar. Provisiona igualmente: una caldera, una fuga o una derrama de fachada no avisan.

El resultado operativo, lo que en jerga se llama NOI (beneficio neto de explotación), es:

9.900 - 3.118 = 6.782 euros al año

Paso 4: rentabilidad neta

Rentabilidad neta = (Ingresos anuales - Gastos anuales) / Inversión total x 100

6.782 / 173.800 x 100 = 3,90% neto

Este es el ejemplo de rentabilidad neta de alquiler que deberías tener en la cabeza: de un 6,83% bruto aparente hemos bajado a un 3,90% neto real. Casi tres puntos evaporados, y todavía no hemos hablado de Hacienda ni de la hipoteca.

Ese 3,90% es la rentabilidad del activo, no la tuya. Es el número que te dice si el inmueble es bueno en sí mismo, independientemente de cómo lo financies. Y es el número que tienes que comparar contra el coste de la deuda para saber si te conviene apalancarte.

¿Cómo cambia la rentabilidad cuando hay hipoteca?

Financiamos el 70% del precio de compra: 101.500 euros a 25 años al 3,2% de interés fijo. La cuota mensual resultante es de 492 euros, es decir 5.904 euros al año.

El capital propio que has aportado es:

• Entrada del 30%: 43.500 €
• ITP: 11.600 €
• Notaría, registro, gestoría, tasación: 2.200 €
• Reforma y mobiliario: 15.000 €
• Capital propio total: 72.300 €

Cash on cash: lo que te queda en la cuenta

Cash on cash = (Ingresos - Gastos - Cuota anual de hipoteca) / Capital propio x 100

6.782 - 5.904 = 878 euros de flujo de caja anual, unos 73 euros al mes.

878 / 72.300 x 100 = 1,21% cash on cash

Un 1,21% parece decepcionante después de haber visto un 6,83%. Y aquí muchos inversores tiran la operación a la basura por leer mal el número. Porque el flujo de caja no es tu retorno: parte de esa cuota de 492 euros no es un gasto, es ahorro forzoso.

La parte que casi nadie cuenta: la amortización del principal

En el primer año, de los 5.904 euros pagados al banco, unos 3.230 son intereses (gasto real) y unos 2.674 son devolución de capital, que se convierte directamente en patrimonio tuyo. La paga el inquilino.

La rentabilidad sobre capital invertido (ROCE) recoge esto correctamente:

ROCE = (NOI - Intereses) / Capital propio x 100

(6.782 - 3.230) / 72.300 x 100 = 4,91%

El mismo resultado se obtiene sumando flujo de caja más amortización: (878 + 2.674) / 72.300 = 4,91%. Esa es la rentabilidad real de tu dinero el primer año, sin contar revalorización del inmueble ni actualizaciones de renta por IPC.

El efecto del apalancamiento, escenario a escenario

Con los mismos ingresos y los mismos gastos, cambiando solo el porcentaje financiado, esto es lo que pasa. Todos los escenarios usan 25 años al 3,2%.

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Léela con calma, porque cuenta tres cosas a la vez:

• A más deuda, más ROCE. Del 3,90% sin hipoteca al 5,31% con el 80% financiado. El apalancamiento funciona porque el activo rinde un 3,90% y la deuda cuesta un 3,2%: ese diferencial de 0,7 puntos se multiplica sobre el capital ajeno.
• A más deuda, menos colchón. Con el 80% financiado el piso genera 3 euros al mes de caja. Un mes de vacancia extra, una derrama de 800 euros o una avería te obligan a poner dinero de tu bolsillo.
• El tipo de interés lo decide todo. Mismo piso, misma financiación, 1,3 puntos más de interés y el ROCE cae del 4,91% al 4,29% mientras la caja desaparece. Si el diferencial entre la rentabilidad neta del activo y el tipo de la hipoteca baja de un punto, el apalancamiento deja de compensar el riesgo.

¿Por qué la rentabilidad neta contable no es la neta fiscal?

Hay un gasto que no sale de tu cuenta pero sí resta en tu declaración: la amortización. Puedes deducir un 3% anual sobre el mayor de estos dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo.

En nuestro caso, con un valor de construcción estimado en el 70%:

• Base de adquisición amortizable: (145.000 + 13.800) x 70% = 111.160 € → 3% = 3.335 €
• Reforma capitalizable: 12.000 € → 3% = 360 €
• Mobiliario: 3.000 € al 10% en diez años = 300 €
• Amortización anual deducible: 3.995 €

El rendimiento neto fiscal queda así: 9.900 de ingresos, menos 3.118 de gastos de explotación, menos 3.230 de intereses, menos 3.995 de amortización, igual a -443 euros. Es decir, prácticamente cero base imponible los primeros años, y eso antes de aplicar las reducciones por arrendamiento de vivienda habitual, que van del 50% al 90% según zona tensionada, rebaja de renta y perfil del inquilino.

Traducción práctica: una operación con un ROCE del 4,91% antes de impuestos puede mantener buena parte de ese retorno después de impuestos durante bastantes años, mientras la amortización siga corriendo. Es una ventaja real del ladrillo frente a otros activos y hay que meterla en la comparación. Ojo con la otra cara: esa amortización deducida se resta del valor de adquisición cuando vendas, y aflora como mayor ganancia patrimonial.

¿Qué rentabilidad se considera buena en 2026?

Con los datos de los principales portales, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se mueve en torno al 6,5 o 7%, con un abanico muy amplio: capitales como Murcia, Lleida, Huelva o Castellón superan con holgura el 7%, mientras Madrid, Barcelona, San Sebastián y Palma se quedan entre el 4 y el 5,5%. Verifica siempre el dato de tu ciudad y tu barrio en el trimestre en curso, porque las medias municipales esconden diferencias enormes entre distritos.

Estos son los umbrales que uso para descartar rápido:

• Bruta sobre precio de compra por debajo del 6%: descarta salvo que compres por revalorización o cambio de uso. No hay margen para gastos.
• Neta sobre inversión total por debajo del 3,5%: el riesgo no está pagado. Un depósito o una letra te dan algo parecido sin inquilinos ni derramas.
• Neta entre el 4 y el 5,5%: zona razonable para alquiler tradicional en capital media con demanda estable.
• Diferencial entre neta y tipo hipotecario inferior a 1 punto: no te apalanques por encima del 60%.
• Cash on cash negativo: solo aceptable si tienes reserva de al menos 12 meses de cuota y una tesis clara de subida de rentas o revalorización.

Si tu operación no llega, tienes tres palancas antes de descartarla: negociar el precio de compra (la más potente, cada 5.000 euros menos suben la neta unos 0,12 puntos), ajustar la reforma sin tocar lo que fija el precio del alquiler, o cambiar de modelo de explotación. Un alquiler por habitaciones sobre este mismo piso podría subir los ingresos a 1.200 euros mensuales, pero también duplica gastos de gestión, rotación y suministros: hay que rehacer la tabla entera, no aplicar un multiplicador al bruto.

El orden correcto para analizar cualquier operación

Resumo el método en una secuencia que puedes aplicar a cada piso que veas, en este orden y sin saltarte pasos:

• Verifica el alquiler de mercado con comparables reales y ya reformados, y aplica un descuento del 5% por prudencia.
• Calcula la bruta sobre precio de compra como filtro de treinta segundos. Si no llega al 6%, pasa al siguiente anuncio.
• Presupuesta la reforma con detalle antes de firmar arras. Es la variable con más capacidad de arruinar el cálculo, y la única que controlas tú.
• Suma la inversión total con impuestos, gastos de compraventa, reforma y mobiliario.
• Construye la tabla de gastos anuales con recibos reales de IBI y comunidad, más provisiones de vacancia, impago y mantenimiento.
• Calcula la neta sobre inversión total y compárala con el tipo de tu hipoteca.
• Decide el nivel de deuda mirando ROCE y cash on cash a la vez, nunca uno solo.
• Simula el escenario malo: dos meses de vacancia, una derrama de 1.500 euros y una subida de 100 puntos básicos si tu hipoteca es variable. Si en ese escenario no puedes pagar, el nivel de deuda es demasiado alto.

Ese trabajo, hecho a mano en una hoja de cálculo, son un par de horas por operación. En Tochify lo hemos comprimido: metes el piso, el estado de la vivienda y las condiciones de financiación, y la herramienta de rentabilidad devuelve bruta, neta, ROCE y cash on cash con la reforma ya estimada por partidas. Si además necesitas cerrar el número de obra con alguien que responda, tienes la red de profesionales verificados para contrastar el presupuesto con industriales de tu zona antes de comprometerte.

La conclusión, después de todo esto, es sencilla: un buen inversor no busca el piso con la rentabilidad más alta sobre el papel, busca el que sigue funcionando cuando el inquilino se va, la comunidad aprueba la fachada y el euríbor se mueve. Y eso solo se ve si haces los cuatro cálculos, no uno.