IVA del 10% en reformas: la regla del 40% en materiales y cuándo te toca pagar el 21%

Pides tres presupuestos para reformar el baño y en uno te ponen 10% de IVA, en otro 21% y en el tercero un 10% que luego, al facturar, se convierte en 21%. No es que uno de los tres te esté engañando: es que el tipo reducido depende de tres condiciones que se cumplen o no se cumplen, y una de ellas se decide con una simple división.

Sobre 18.000 euros de obra, la diferencia entre un tipo y otro son 1.980 euros. Merece la pena entender cómo funciona antes de firmar.

¿Qué condiciones hay que cumplir para pagar el IVA del 10%?

El tipo reducido del 10% en obras de renovación y reparación de viviendas está en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA. Para aplicarlo tienen que darse las tres condiciones a la vez. Si falla una, toda la factura se va al 21%. No hay tipos mixtos ni proporciones.

1. Quien contrata es un particular

El destinatario de la obra tiene que ser una persona física que usa esa vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios. Si contratas como empresario o profesional y te vas a deducir el IVA, no aplica el reducido. Tampoco si la vivienda está afecta a una actividad económica, como un piso turístico dado de alta o una oficina.

Un matiz que sorprende a mucha gente: el Tribunal Supremo confirmó en 2025 que las obras contratadas por una compañía aseguradora tributan al 21%, aunque el que vive en la casa sea un particular. El que contrata es la aseguradora, y la aseguradora no es un particular usando la vivienda.

2. La vivienda tiene más de dos años

Deben haber pasado al menos dos años desde la terminación de la construcción o desde la última rehabilitación completa. Se cuenta hasta el inicio de las obras. Una obra en un edificio recién entregado va al 21% sin discusión.

La prueba habitual es la escritura, el certificado final de obra o el recibo del IBI. La sentencia del Supremo de 2025 aclaró además que la cédula de habitabilidad no es un requisito constitutivo: lo que importa es que el inmueble sea objetivamente apto para vivienda.

3. Los materiales aportados no pasan del 40%

Aquí es donde se cae la mayoría de los casos. El coste de los materiales que aporta la empresa que ejecuta la obra no puede superar el 40% de la base imponible de la operación. Ojo al detalle: el porcentaje se calcula sobre la base imponible, no sobre el total con IVA, y solo cuentan los materiales que pone el contratista.

¿Cómo se calcula la regla del 40% en la práctica?

La cuenta es materiales dividido entre base imponible. La base imponible es materiales más mano de obra más el resto de costes que factura el contratista. Tres escenarios sobre un mismo baño de 12.000 euros de base:

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Entre el caso A y el caso B hay 1.320 euros de diferencia por 1.200 euros más de material. El umbral no perdona: en 4.800 euros de materiales estás justo en el 40% y sigues dentro; en 4.801 euros ya estás fuera.

Qué entra en el saco de materiales: azulejos, sanitarios, tubería, cable, pladur, pintura, carpintería, aislamiento, todo lo que queda incorporado a la obra y lo compra el contratista. Qué no entra: la mano de obra propia, los medios auxiliares y los electrodomésticos, que van al 21% en cualquier caso y se facturan aparte.

El desglose que hace la empresa importa, pero tiene que responder a la realidad. Hinchar artificialmente la mano de obra para que los materiales bajen del 40% es un ajuste que Hacienda revisa cuando los precios se salen de mercado, y quien responde es el que emite la factura.

Antes de firmar, pide que el presupuesto separe materiales de mano de obra en líneas distintas. Si viene todo agregado en un precio cerrado por partida, no puedes comprobar nada. La lista de compra de materiales que genera Tochify sirve justo para eso: ves la partida de material valorada aparte y la comparas con el total en dos segundos.

¿Qué pasa con el IVA si compras tú los materiales?

Esta es la vía que usa mucha gente cuando el presupuesto se pasa del límite. Si tú compras los azulejos, la grifería y el mueble de baño por tu cuenta, y la empresa solo te factura la ejecución más el pequeño material que aporta, esa factura de servicio puede quedar cómodamente por debajo del 40% y tributar al 10%.

Lo que pagas por tu lado no cambia: en la tienda de materiales te cobran el 21% que corresponde a la entrega de bienes, y no lo recuperas. Haz el número completo antes de decidir, porque a veces la compra directa sale más cara que el ahorro fiscal.

Sobre los 12.000 euros del ejemplo, comprando tú 5.400 euros de material pagarías 1.134 euros de IVA en las tiendas más 660 euros por los 6.600 de obra al 10%. Total: 1.794 euros. Contratándolo todo al 21%, 2.520 euros. Diferencia real, 726 euros. Menos de lo que parece, pero real.

Dos avisos. El primero: la compra tiene que ser genuinamente tuya, con factura a tu nombre y a tu riesgo. Facturas triangulares montadas solo para bajar el porcentaje son un problema en una inspección. El segundo: si el material lo pones tú, la responsabilidad sobre defectos, roturas y faltantes también.

Casos frecuentes que generan dudas

Cocinas y muebles a medida

Los electrodomésticos van siempre al 21% y no se consideran material de obra en ningún caso. El mobiliario de cocina suministrado e instalado suele calificarse como entrega de bienes con instalación, no como ejecución de obra de renovación, y va al 21%. Si el mueble se fabrica y monta en el sitio como parte de una reforma más amplia, la cosa cambia, pero es terreno donde conviene preguntar a un asesor.

Obra nueva y rehabilitación integral

La construcción de vivienda nueva contratada al promotor tiene su propio régimen. Y las obras que cumplen la definición legal de rehabilitación (con al menos el 50% del coste destinado a consolidación estructural y superando el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación, excluido el suelo) siguen otras reglas y no dependen del límite del 40%.

Locales, garajes y trasteros

Un local comercial no es vivienda: 21%. Los garajes y trasteros anejos sí pueden ir al 10% cuando se transmiten o se reforman conjuntamente con la vivienda y hay un máximo de dos plazas de garaje.

Comunidades de propietarios

Una comunidad de un edificio de viviendas puede aplicar el 10% en obras de renovación de elementos comunes, siempre con el mismo límite del 40% en materiales. Es habitual en rehabilitación de fachadas, cambio de ascensor o reparación de cubiertas. Si el edificio mezcla viviendas y locales, el criterio se afina según el destino de la obra.

Viviendas alquiladas

Si eres propietario y reformas un piso que tienes alquilado a un particular como vivienda habitual, el arrendamiento está exento de IVA y no actúas como empresario a efectos de deducción. En ese escenario se admite el tipo reducido si se cumplen las otras condiciones. Distinto es el alquiler turístico con servicios de hostelería o el alquiler a una empresa: ahí hay actividad económica y el tipo es el 21%.

Piscinas, jardines y pistas

Las obras en piscinas, jardines o pistas deportivas que forman parte de la vivienda unifamiliar tributan al 21%. Es una exclusión expresa de la ley.

Qué revisar antes de firmar el presupuesto

Cuatro comprobaciones que te ahorran sustos en la factura final:

• Que el presupuesto desglose materiales y mano de obra por separado, con importes concretos.
• Que el tipo de IVA aparezca escrito y que el contratista explique en qué se basa para aplicarlo.
• Que tengas a mano la prueba de antigüedad de la vivienda (escritura, recibo del IBI o certificado final de obra).
• Que sepas si la suma de materiales queda por debajo del 40% y con cuánto margen. Si estás en el 38%, cualquier cambio a mitad de obra te saca del reducido.

Si aún estás en la fase de saber cuánto te va a costar, con la calculadora de reformas tienes la estimación en 90 segundos y puedes descargarla como presupuesto en PDF con las partidas separadas para llevarlo a los industriales y comparar manzanas con manzanas.

Este artículo es información general y no es asesoramiento fiscal. La aplicación del tipo reducido depende de los hechos concretos de cada obra y quien responde ante Hacienda por el tipo aplicado es la empresa que emite la factura. Ante cualquier caso dudoso, consulta con un asesor fiscal o con la doctrina de la Dirección General de Tributos.