Reforma integral de un piso de 80 m2: presupuesto desglosado partida a partida

Cuando pides tres presupuestos para reformar un piso de 80 m2, lo normal es que te lleguen tres cifras que no se parecen en nada: 42.000 €, 61.000 € y 88.000 €. No es que uno mienta y otro diga la verdad. Es que cada uno está midiendo cosas distintas y ninguno te lo explica partida a partida.

Este artículo desmonta un presupuesto real de reforma integral de 80 m2 en 2026, capítulo por capítulo, con el importe de cada uno y el peso que tiene sobre el total. Verás dónde se va el dinero de verdad, qué pasa cuando subes o bajas de gama, cuánto tarda cada fase y qué imprevistos aparecen casi siempre. Al final tendrás criterio para leer cualquier oferta que te pongan delante y detectar qué le falta.

¿Cuánto cuesta una reforma integral de 80 m2 en 2026?

El rango de mercado en España en 2026 se mueve entre 600 y 1.100 €/m2 para calidades medias en reforma integral con instalaciones nuevas. En 80 m2 eso son 48.000 a 88.000 €. Si la vivienda lleva décadas sin tocarse, si cambias distribución o si metes aerotermia y ventanas de altas prestaciones, te vas a la parte alta sin esfuerzo.

El caso que vamos a desglosar es este: piso de 80 m2 útiles en un edificio de los años setenta, tres dormitorios, dos baños, cocina independiente, sin cambio de distribución salvo abrir la cocina al salón. Instalaciones completas nuevas, ventanas nuevas, aire acondicionado por conductos, calidades medias reconocibles en cualquier gran superficie de materiales.

Precio de ejecución material y mano de obra: 56.400 € sin IVA. Con IVA reducido del 10 % aplicable a rehabilitación de vivienda con antigüedad superior a dos años, y sumando honorarios técnicos y tasas municipales, el total desembolsado ronda los 64.500 €. Eso son 806 €/m2 de ejecución y 806 más gastos por metro construido cuando lo miras en global.

¿Cuánto cuesta cada partida en un piso de 80 m2?

Esta es la tabla que deberías exigir a cualquier empresa antes de firmar. Si te entregan un folio con "reforma integral llave en mano: 58.000 €" y una foto de render, no tienes un presupuesto, tienes un cartel publicitario.

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Fíjate en el reparto. Los cuatro capítulos más caros (cocina, alicatados y solados, ventanas y albañilería) se llevan el 46,6 % del presupuesto. Las instalaciones juntas, que es la parte que no se ve y por la que nadie presume, suman otro 26,3 %. La pintura, que es lo primero que la gente menciona cuando piensa en reformar, no llega al 5 %.

Demoliciones y gestión de residuos: 3.100 €

Incluye el picado de alicatados de cocina y baños, la retirada del solado existente, el derribo del tabique cocina-salón, el desmontaje de carpinterías, sanitarios y muebles, y el traslado a gestor autorizado. Un piso de 80 m2 genera entre 12 y 18 m3 de escombro. Cada contenedor de 6 m3 con tasa de vertido cuesta entre 220 y 320 € según municipio, y necesitarás tres.

Partidas que se olvidan y luego se cobran aparte: el alquiler del montacargas exterior si el edificio no tiene ascensor practicable, entre 400 y 900 € por semana, y la retirada de fibrocemento en bajantes antiguas, que exige empresa inscrita en el RERA y dispara el precio de esa unidad hasta 600 u 800 €.

Albañilería y tabiquería: 5.900 €

Aquí entra el cerramiento del hueco tras derribar el tabique, los tabiques nuevos de pladur en zona húmeda, las regatas para instalaciones y su posterior tapado, los recrecidos de suelo para nivelar y el enfoscado de paramentos. Es el capítulo comodín: cuando algo no encaja, se resuelve con albañilería.

Un tabique de pladur con doble placa y aislamiento de lana mineral sale a 38 o 45 €/m2 colocado. La misma superficie en ladrillo hueco doble enfoscado se va a 55 o 65 €/m2 y añade dos días de secado al plazo.

Fontanería y saneamiento: 4.200 €

Sustitución completa de la red de agua fría y caliente en tubería multicapa, nuevos desagües en PVC insonorizado, colector, llaves de corte por estancia y conexión a bajante comunitaria. Un piso de 80 m2 con dos baños y cocina tiene entre 14 y 18 puntos de agua, y cada punto nuevo sale entre 180 y 260 € según recorrido.

La sustitución del termo eléctrico por una bomba de calor de aerotermia para agua caliente sanitaria suma entre 2.200 y 3.400 € más, y no está incluida en esta cifra.

Electricidad, iluminación y datos: 5.100 €

Instalación nueva completa según REBT: cuadro con diferenciales y magnetotérmicos por circuito, cableado libre de halógenos, 40 a 50 puntos entre enchufes y luces, circuitos independientes para cocina, lavadora, horno y aire acondicionado, previsión de recarga de vehículo eléctrico y red de datos con dos o tres tomas RJ45.

El precio corriente en 2026 para renovar la instalación de un piso de 70 a 80 m2 va de 3.500 a 6.000 €. Los 5.100 € de este caso incluyen mecanismos de gama media y luminarias empotradas en falso techo. Si subes a mecanismos de diseño con marco metálico, añade 600 u 800 € solo en material.

Climatización y ventilación: 5.600 €

Equipo de conductos de 6 kW con distribución a cuatro estancias, rejillas, plenums, falso techo del pasillo para alojar la máquina y desagüe de condensados. La alternativa de tres splits independientes baja la partida a 3.000 o 3.600 € pero te deja tres unidades interiores a la vista y tres tendidos de tubería.

Si además metes ventilación mecánica de doble flujo, muy recomendable en pisos que se quedan estancos tras cambiar ventanas, súmale entre 3.500 y 5.000 €.

Carpintería exterior: 6.300 €

Seis ventanas y una puerta de terraza en PVC de cinco cámaras con rotura de puente térmico, vidrio bajo emisivo 4/16/4 con cámara de argón y persianas con aislamiento en cajón. Salen a unos 420 €/m2 de hueco instalado, con retirada de la carpintería vieja incluida.

En aluminio con RPT de gama alta subes a 520 o 600 €/m2. En madera de calidad te plantas en 700 €/m2. Es una de las partidas donde la diferencia de precio se traduce en factura de luz durante veinte años, así que es mal sitio para ahorrar.

Carpintería interior: 3.900 €

Cinco puertas de paso lacadas en blanco con herrajes, una puerta corredera empotrada para el baño pequeño, tres frentes de armario con interiores en melamina y la puerta de entrada blindada renovada por dentro. Una puerta de paso lacada colocada sale entre 320 y 420 €. La corredera con casoneto se va a 700 u 800 € porque exige obra.

Alicatados y solados: 6.800 €

Es el capítulo más caro después de la cocina y el que más varía. Aquí van 80 m2 de porcelánico rectificado 60x60 en toda la vivienda, más 45 m2 de alicatado en los dos baños y el frente de cocina, rodapié, perfilería y material de agarre.

La mano de obra de solado ronda 26 a 34 €/m2 y la de alicatado 30 a 40 €/m2. El material de gama media está entre 15 y 25 €/m2. Cuando ves un porcelánico de 55 €/m2 que te enamora, recuerda que el salto son 3.200 € en esta partida sola. Si quieres ver el efecto exacto en tu caso antes de decidir, la calculadora de reformas de Tochify recalcula el total en segundos cambiando solo el nivel de acabado.

Baños: 4.400 €

Dos baños completos: dos inodoros suspendidos con cisterna empotrada, dos lavabos sobre mueble, plato de ducha de resina en uno y bañera en el otro, dos mamparas, griferías termostáticas y accesorios. Cada baño se mueve entre 3.000 y 8.000 € en total según materiales y si cambias la distribución de los desagües. La cifra de aquí es solo el equipamiento; la obra civil, el alicatado y la fontanería ya están repartidos en sus capítulos.

Cocina: 7.200 €

Doce módulos de mobiliario en laminado con tiradores integrados, encimera de compacto de 12 mm, fregadero bajo encimera, campana extractora, placa de inducción, horno, microondas y lavavajillas. Es la partida donde el rango del mercado es más brutal: la misma cocina en un fabricante de gama alta con encimera de porcelánico y electrodomésticos de marca premium se pone en 18.000 o 22.000 € sin pestañear.

Pintura y falsos techos: 2.700 €

Plastecido, lijado y dos manos de plástico mate en 210 m2 de paramentos verticales y techos, más 22 m2 de falso techo de pladur en pasillo y baños para alojar instalaciones. La pintura sale a 8 o 11 €/m2 y el falso techo liso a 28 o 34 €/m2.

Limpieza final y remates: 1.200 €

La partida que casi nadie presupuesta y que siempre existe. Limpieza de obra profunda, retirada de restos, repasos de pintura tras el montaje de muebles, ajuste de puertas y puesta en marcha de instalaciones. Si no aparece en el presupuesto, la pagarás igual: en dinero o en dos fines de semana tuyos con una fregona.

Tres niveles de calidad sobre la misma vivienda

Misma superficie, mismo alcance, mismo número de baños. Lo único que cambia son los materiales y el nivel de las instalaciones.

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La lectura importante no es la cifra final, es dónde se concentra el salto. Entre básico y alto, la cocina se multiplica por cuatro y los baños por tres, mientras que las demoliciones apenas suben un 30 %. Los capítulos de obra bruta tienen poco margen porque son horas de operario y camión; los de acabado tienen todo el margen del mundo porque dependen de lo que elijas en el catálogo.

¿Cuánto tarda cada fase de la obra?

Una reforma integral de este tamaño se ejecuta en 10 a 14 semanas si la obra está bien coordinada y los materiales están comprados antes de empezar. Las fases se solapan parcialmente, así que la suma de duraciones es mayor que el plazo total.

Los dos cuellos de botella habituales son la carpintería a medida, con plazos de fabricación de 4 a 8 semanas desde que se toman medidas en obra, y la cocina, que necesita medición definitiva con los alicatados ya puestos. Si no pides ambas cosas en la semana 4 o 5, la obra se para al final esperando material. Tener cerrada la lista de compra de materiales antes del primer día de demolición es lo que separa una obra de 12 semanas de una de 20.

¿Cuánto hay que reservar para imprevistos?

La práctica del sector es reservar entre el 10 y el 15 % del presupuesto para imprevistos. En este caso son entre 5.600 y 8.500 €. No es un colchón teórico: en pisos anteriores a 1980 se consume casi siempre, y no porque el constructor sea un pirata, sino porque hay cosas que no se ven hasta que se pica.

• Bajantes en mal estado. Al retirar el alicatado del baño aparece una bajante de fibrocemento o de fundición picada. Sustituir el tramo del piso cuesta entre 700 y 1.400 €, y hay que hablar con la comunidad.
• Suelo sin nivel. Diferencias de 3 o 4 cm entre estancias obligan a recrecer con mortero autonivelante. Entre 18 y 26 €/m2, es decir, 1.400 a 2.100 € en 80 m2.
• Humedades en fachada o medianera. Detectadas al quitar el gotelé. Tratamiento con mortero hidrófugo y trasdosado ventilado: 900 a 2.000 € según superficie.
• Tabiques que no eran tabiques. El que ibas a tirar resulta ser de carga o alojar una bajante. Solucionarlo con perfil metálico y apeo se va de 1.200 a 3.000 € y exige informe técnico.
• Falta de sección en la acometida. Si la vivienda tiene 3.450 W contratados y quieres inducción más aire acondicionado, necesitas ampliar potencia y a veces cambiar la derivación individual: 400 a 1.100 € entre obra y trámites con la distribuidora.
• Instalación comunitaria de gas o telecomunicaciones a reubicar. Entre 300 y 800 €, y siempre con la empresa autorizada, nunca con el fontanero de la obra.

Cómo leer el presupuesto que te den

Con el desglose anterior en la mano, revisa cualquier oferta buscando estas seis cosas. Si falta alguna, pídela por escrito antes de dar señal.

• Mediciones reales, no globales. Cada partida con su unidad (m2, ml, ud) y su cantidad. "Alicatado de baños: 1 ud" no es una medición.
• Calidades con marca y modelo. "Grifería monomando de primera calidad" no significa nada. "Grifería termostática modelo X de la marca Y" sí.
• Qué queda excluido. Gestión de residuos, licencia de obra, proyecto técnico, ampliación de potencia, electrodomésticos. Las exclusiones son la letra pequeña que se convierte en factura.
• Calendario de pagos ligado a hitos. Nunca por fechas. Un 20 % a la firma, y el resto contra fases terminadas y certificadas.
• Plazo con fecha de inicio y fin, y penalización por retraso. Aunque sea simbólica, cambia la actitud.
• Garantía por escrito. Tres años por vicios de la construcción según la LOE, y la garantía comercial de los equipos aparte.

Compara siempre tres ofertas con el mismo alcance. Si una viene un 30 % por debajo, no es que sea barata: es que ha dejado fuera capítulos que las otras incluyen, casi siempre instalaciones o gestión de residuos. Un presupuesto en PDF con todas las partidas te da la referencia para preguntar exactamente qué falta, y trabajar con profesionales verificados reduce la probabilidad de que el desvío final supere el 15 %.

Qué hacer con estos números antes de pedir tu primer presupuesto

Coge la tabla de capítulos y adáptala a tu vivienda en tres pasos. Primero, ajusta la superficie: multiplica los importes por tus metros y divide por 80. Es una aproximación grosera en instalaciones y bastante buena en solados, pintura y alicatados. Segundo, decide tu nivel en las tres partidas que mandan (cocina, ventanas y climatización) y deja el resto en gama media. Tercero, suma un 12 % de imprevistos y un 10 % de IVA, y esa es la cifra que de verdad tienes que tener disponible.

Con ese número en la cabeza dejas de negociar a ciegas. Sabes si el presupuesto de 44.000 € es una ganga o una trampa, sabes qué capítulo pedirías bajar si te pasas 6.000 € del objetivo y sabes qué preguntas hacer en la visita. Eso es todo lo que separa a alguien que sufre una reforma de alguien que la dirige.