Cash flow inmobiliario: por qué un piso al 7% de rentabilidad puede perder dinero cada mes

Vas a ver un anuncio esta semana con un titular parecido a este: piso en zona consolidada, 150.000 euros, alquilado por 875 euros al mes, rentabilidad bruta del 7%. El número es correcto. Y aun así ese piso te va a sacar dinero del bolsillo cada mes durante los próximos años.

No hay trampa en el 7%. La trampa está en que la rentabilidad bruta y el dinero que entra y sale de tu cuenta son dos cosas distintas, y casi todo el mercado te enseña solo la primera. Aquí tienes la segunda, con el desglose completo.

¿En qué se diferencian la rentabilidad y el cash flow?

La rentabilidad bruta contesta a una pregunta muy concreta: qué porcentaje del precio de compra recuperas al año vía alquiler. Se calcula así: renta anual dividida entre precio de compra, por 100. En el ejemplo, 10.500 entre 150.000 da 7%.

Fíjate en lo que esa fórmula ignora. No sabe si has pedido hipoteca. No sabe cuánto pagas de IBI ni de comunidad. No sabe que el piso estará vacío mes y medio entre inquilino e inquilino. Es una métrica para comparar activos entre sí, no para saber si vas a poder pagar la cuota en enero.

El cash flow inmobiliario contesta a otra pregunta: cuánto dinero real te queda en la cuenta al final del mes, después de pagarlo todo. Ingresos menos todas las salidas, incluida la hipoteca. Puede ser positivo, plano o negativo, y un mismo inmueble puede tener un 7% bruto y un cash flow de menos 65 euros al mes sin ninguna contradicción.

¿Cómo puede un piso al 7% de rentabilidad perder dinero cada mes?

Vamos con los números de verdad. Piso de 150.000 euros en una capital de provincia, comprado con hipoteca del 80% a 25 años. Tipo fijo del 2,80% TIN, que es lo que hoy consigue un perfil solvente sin bonificaciones agresivas. Alquilado por 875 euros mensuales.

La entrada y los gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría) suman unos 45.000 euros de desembolso inicial. Ese dinero ya está fuera, así que no aparece en el cálculo mensual, pero sí importa cuando calcules el retorno sobre el capital que has puesto.

Desglose mensual real

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Setecientos ochenta euros al año que pones tú. Con una rentabilidad bruta perfectamente real del 7%.

Y esto es antes de IRPF, antes de la primera derrama de fachada y antes de que el euríbor toque tu revisión si has ido a variable. En una hipoteca variable con diferencial del 1%, la subida de este año ha metido en torno a 65 euros más de cuota al mes en un préstamo medio: en este ejemplo, ese piso pasaría de perder 65 euros a perder 130.

¿Qué gastos se olvidan al calcular el cash flow?

De los ocho conceptos de la tabla, hay cuatro que el 90% de los cálculos de servilleta se salta. Son justo los que convierten un cash flow positivo sobre el papel en uno negativo en la cuenta corriente.

• Mantenimiento. No es cero solo porque este año no hayas gastado. La caldera dura doce años, el aire acondicionado diez, la pintura entre inquilinos cada tres. Provisionar el 1% anual del valor del inmueble es conservador, no pesimista.
• Vacancia. Entre que sale un inquilino, pintas, publicas y firmas el siguiente pasan entre tres y ocho semanas. Un 5% de la renta anual es la provisión mínima razonable en una ciudad con demanda alta; en zonas flojas sube al 8%.
• Impago. Aunque tengas seguro, la aseguradora cubre a partir del segundo o tercer mes y con franquicia. La provisión del 2% es lo que amortigua ese hueco.
• Gestión. Si la llevas tú, cámbialo por tu tiempo, pero no lo pongas a cero: el día que no puedas atender una llamada de un lunes por la mañana vas a necesitar a alguien que sí.

Cash flow positivo: qué palancas mueven de verdad la aguja

La buena noticia es que un cash flow negativo casi nunca es un destino, es el resultado de tres o cuatro decisiones que puedes cambiar. Estas son las palancas ordenadas por impacto en el mismo piso del ejemplo.

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Sobre el precio de compra

Es la única palanca que solo puedes accionar una vez, antes de firmar. Cada 10.000 euros que bajes el precio te ahorran unos 37 euros de cuota mensual durante 25 años y mejoran la rentabilidad bruta a la vez. Por eso la mayor parte del margen de una operación se gana negociando, no optimizando después.

Sobre la reforma

Reformar es la palanca que más se calcula mal, porque combina un coste incierto con un aumento de renta que tampoco es seguro. La regla práctica: una reforma que sube la renta 75 euros al mes genera 900 euros anuales, así que a partir de unos 9.000 euros de coste el retorno se vuelve incómodo salvo que la revalorización del inmueble compense. La forma de no equivocarse es tener el número de la reforma antes de hacer la oferta, no después de firmar. Para eso está la calculadora de reformas de Tochify, que te da una estimación por partidas en noventa segundos con precios de mercado actuales.

¿Cuándo tiene sentido aceptar un cash flow negativo?

No todo cash flow negativo es un error. Hay tres situaciones en las que aceptarlo es una decisión consciente y defendible.

• Estás amortizando capital. De esos 557 euros de cuota, unos 277 son devolución de principal en los primeros años. Ese dinero no se pierde, se convierte en patrimonio. El cash flow es negativo pero tu balance mejora.
• La zona va a revalorizar. Si compras en un barrio con obra pública comprometida o llegada de transporte, puedes asumir dos o tres años de aportación esperando plusvalía y subidas de renta.
• Es una operación de reforma. Compras mal, reformas y la renta sube un 20%. El cash flow del primer año es irrelevante porque el escenario objetivo es el del año dos.

Lo que no puedes permitirte es descubrir el cash flow negativo después de firmar. Aportar 780 euros al año durante tres años porque lo has decidido es una estrategia. Aportarlos porque nadie te enseñó la resta es un agujero.

Cómo montar tu propio cálculo en diez minutos

Antes de hacer una oferta por cualquier inmueble, ten estos ocho números escritos. No estimados a ojo: consultados.

• Cuota de hipoteca. Pide simulación real a dos bancos con el importe y el plazo concretos. El TIN que ves en publicidad rara vez es el que te dan.
• IBI. Está en el recibo del vendedor. Pídelo, no lo estimes.
• Comunidad. Pide el acta de la última junta, no solo la cuota. Ahí aparecen las derramas aprobadas que vas a heredar.
• Seguros. Dos presupuestos, hogar e impago por separado.
• Mantenimiento. 1% del valor al año como suelo. Si el edificio tiene más de 40 años y no ha rehabilitado fachada, sube al 1,5%.
• Vacancia e impago. 5% y 2% de la renta anual. Ajusta al alza si la zona tiene demanda floja.
• Gestión. Entre el 6% y el 10% de la renta según ciudad y servicio.
• Renta realista. No la del anuncio del vecino, la de los contratos firmados en los últimos tres meses en tu misma calle y con metros parecidos.

Con esos ocho datos la resta es trivial. La parte difícil es conseguirlos y no engañarte con ninguno. Si prefieres no montar la hoja de cálculo desde cero, la calculadora de rentabilidad de alquiler ya incorpora la cuota de hipoteca y los gastos recurrentes, así que te devuelve el cash flow mensual y no solo el porcentaje bruto. Y cuando tengas los números cerrados, el presupuesto en PDF te deja llevarlos a la mesa de negociación o al banco con el desglose partida por partida.

La pregunta que deberías hacerte antes de firmar

Cambia el "¿qué rentabilidad da?" por dos preguntas mejores. Primera: si este piso se queda vacío cuatro meses seguidos, ¿puedo cubrir la cuota sin tocar mi colchón de emergencia? Segunda: si el euríbor sube un punto más en la próxima revisión, ¿la operación sigue en pie?

Un activo que aguanta esas dos respuestas es una inversión. Uno que solo aguanta el escenario perfecto es una apuesta con hipoteca. La diferencia entre ambos no está en el porcentaje del anuncio, está en la resta que casi nadie hace antes de la notaría. Hazla tú, con los ocho números de arriba, antes de que el vendedor te pida una señal.