Qué mirar al visitar un piso para reformar: checklist de 25 puntos en 45 minutos

Tienes 45 minutos con el agente, un piso vacío de 1968 y una decisión de 180.000 euros delante. La mayoría de compradores usa ese rato en imaginar dónde va el sofá. Los que compran para reformar y vender lo usan en otra cosa: en detectar todo lo que va a costar dinero y ponerle cifra antes de salir por la puerta.

Esta es la lista de lo que hay que revisar, en el orden en que conviene hacerlo, y qué significa cada hallazgo en euros. Llévala en el móvil. Nadie recuerda 25 puntos de memoria mientras el comercial le cuenta que la finca es muy tranquila.

¿Qué hay que llevar a la visita de un piso para reformar?

Cuatro cosas, todas caben en un bolsillo: el móvil con linterna y cámara, una cinta métrica de 5 metros, un cargador de móvil pequeño (para probar enchufes) y esta lista. Si vas a mirar muchos pisos, añade un medidor láser de 20 euros y un detector de humedad de mano por unos 25.

Foto de todo. Cada estancia, cada cuadro eléctrico, cada mancha en el techo, cada ventana desde dentro y desde fuera. Cuando llegues a casa y montes números, la memoria te habrá borrado la mitad de lo que viste.

Los 5 minutos antes de entrar al piso

El edificio te cuenta más que la vivienda. Aquí es donde aparecen los gastos que no salen en el anuncio.

• Fachada y patio de luces. Grietas verticales, desconchones, cables vistos, bajantes con manchas de óxido. Una rehabilitación de fachada se reparte entre todos los vecinos y puede suponer entre 3.000 y 12.000 euros por vivienda.
• Portal y escalera. Si están recién pintados, alguien pagó una derrama hace poco. Pregunta si queda pendiente de liquidar.
• Ascensor. ¿Hay? ¿Llega a cota cero o hay que subir seis escalones? Instalar ascensor en una finca sin él ronda los 60.000-100.000 euros de obra, entre 6.000 y 12.000 por vivienda antes de subvenciones.
• Placa de la ITE. La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria cuando la finca cumple entre 30 y 50 años según la comunidad (30 años en Madrid, 45 en Cataluña, 50 en muchos municipios andaluces) y se renueva cada 10.
• Orientación real. Brújula del móvil. Un norte puro en un cuarto piso interior condiciona el precio de venta más que la cocina que vayas a poner.

¿Qué mirar en las instalaciones durante la visita?

Electricidad

Abre el cuadro. Si ves fusibles de porcelana o de tapón en lugar de magnetotérmicos modernos, la instalación es de antes de 1973 y hay que rehacerla entera. Si el cable que se asoma es gris mate en lugar de cobre rojizo, es aluminio, y ahí el presupuesto se dispara.

Cuenta los enchufes por habitación. Menos de tres en un salón significa reinstalación completa. Prueba tres o cuatro con el cargador. Mira si hay toma de tierra (clavija con contactos laterales metálicos) y si hay diferencial.

Fontanería

Abre todos los grifos a la vez, incluida la cisterna. Si la presión se cae, hay problema de acometida o tuberías estranguladas por cal. Mira bajo los fregaderos y lavabos: tubería de plomo (gris blando, se raya con la uña) obliga a sustitución completa. El hierro galvanizado oxidado, igual.

Comprueba si hay bajante de desagüe accesible en cocina y baños. Si quieres mover un baño de sitio, la distancia a la bajante decide si es un cambio de 800 euros o una obra de 4.000 con falso suelo.

Calefacción y agua caliente

Mira qué hay: caldera individual (¿de qué año?), calefacción central del edificio, radiadores eléctricos o nada. Si no hay gas natural en la finca, plantear una caldera es imposible sin acometida, y la alternativa (aerotermia o bomba de calor) cambia el presupuesto en 4.000-8.000 euros.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

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¿Cómo distinguir los tres tipos de humedad en una visita?

No todas cuestan lo mismo, y confundirlas es el error más caro que se comete en una visita.

• Condensación. Moho negro en esquinas de techo, detrás de armarios, en el perímetro de las ventanas. Es la más barata: suele resolverse con ventilación, aislamiento y carpintería nueva. De 1.500 a 5.000 euros.
• Capilaridad. Franja horizontal en la parte baja del muro, con la pintura levantada y salitre blanco. Típica de bajos y plantas primeras. Tratamiento con inyección de resinas y mortero: 100-200 euros por metro lineal.
• Filtración. Mancha con cerco marrón, más oscura en el centro, en techos o en muros de fachada y patio. Viene de fuera o del vecino. El coste no es tuyo, pero el tiempo sí, y no puedes vender un piso con una filtración activa.

Truco de campo: toca la pared con el dorso de la mano en varios puntos. Si una zona está claramente más fría que el resto sin razón aparente, hay humedad detrás aunque la pintura esté impecable. En pisos recién pintados para vender, desconfía por sistema de las paredes bajas de un dormitorio exterior.

Estructura y distribución: lo que no se puede tocar

Golpea los tabiques con los nudillos. Hueco es ladrillo de tabique, tirable. Macizo y sordo puede ser muro de carga, y ahí cualquier apertura pide proyecto de arquitecto, cálculo estructural y licencia de obra mayor (entre 1.500 y 4.000 euros solo en papeles, más 2.000-5.000 por cada apertura con refuerzo metálico).

Comprueba también:

• Altura libre de techo. Por debajo de 2,50 m, meter falso techo para pasar instalaciones te deja el salón agobiante.
• Suelo: pon una canica o el móvil con nivel. Desniveles fuertes en fincas antiguas apuntan a viguetas cedidas.
• Vigas de madera vistas o forjado de madera: pregunta si hay informe de patología. Es el hallazgo que puede tumbar la operación entera.
• Ventanas: ¿abren y cierran? ¿Hay condensación entre los dos cristales? ¿Se ve la calle por la junta?
• Puerta de entrada: acorazada o de contrachapado. Cambiarla son 800-1.500 euros que casi todo el mundo olvida presupuestar.

¿Qué documentos hay que pedir en la propia visita?

Pídelos allí, delante del agente, y anota quién se compromete a enviarlos y cuándo. Si a los tres días no han llegado, esa opacidad ya es información.

• Nota simple actualizada (cargas, superficie registral, servidumbres).
• Última acta de la junta de propietarios y estado de derramas aprobadas o en estudio.
• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.
• Resultado de la ITE, con las deficiencias señaladas si las hay.
• Certificado energético (una letra F o G no es un problema para reformar, pero sí un argumento de negociación).
• Recibo del IBI y cuota mensual de comunidad real, no la que se dice de memoria.
• Si hay obra reciente: licencia y certificado final. Si no la hay, asume que la distribución actual no está legalizada.

Convierte la visita en un número antes de irte

El objetivo de los 45 minutos no es enamorarte del piso, es salir con tres cifras: coste estimado de reforma, precio máximo que puedes pagar y margen esperado. Si sales con la primera pero no con las otras dos, has hecho media visita.

La rutina que funciona: mides y fotografías arriba, y en el coche o el bar de al lado dedicas diez minutos a pasar los hallazgos a euros. Con el coste de obra ya cerrado, la calculadora de rentabilidad te dice si a ese precio de salida la operación tiene sentido o si necesitas negociar 15.000 euros a la baja para que salgan los números.

Cuando el piso pasa el filtro, lo siguiente es concretar: la lista de materiales convierte el rango en partidas cerradas y con la opción de presupuesto en PDF tienes un documento con el que sentarte a negociar con el vendedor, con el banco o con el industrial. Y si vas a pedir presupuesto real, hazlo a tres profesionales verificados de la zona, nunca a uno solo: la horquilla entre el más barato y el más caro en una misma obra suele ser del 40%.

Los tres errores que más caros salen en una visita

Primero, fiarse del "está para entrar a vivir". Significa que las paredes están pintadas, no que la instalación eléctrica cumpla. Segundo, no preguntar por derramas: una fachada aprobada en junta y sin ejecutar viaja con la vivienda, no con el vendedor. Tercero, visitar solo una vez y de día. Vuelve un martes por la tarde y un domingo por la mañana; el ruido de la calle, la luz real a las seis y los vecinos son datos que ninguna reforma arregla.

Y una regla práctica que se cumple casi siempre: al presupuesto que salga, súmale un 10% de imprevistos si el piso tiene menos de 40 años y un 20% si supera los 50. Al levantar el suelo de una finca de 1965 siempre aparece algo.