Cuánto cuesta reformar un piso en España en 2026: precios reales por m2 y por partidas

La pregunta que más se repite cuando alguien compra un piso para reformar es siempre la misma: cuánto cuesta reformar un piso de verdad, no el precio que aparece en un anuncio. La respuesta corta para 2026 es que una reforma integral en España se mueve entre 600 y 1.400 euros por metro cuadrado según calidad y provincia, con la mayoría de proyectos aterrizando en la franja de 750 a 950 euros. La respuesta larga, que es la que te interesa si vas a firmar un contrato o comprar para invertir, está en las partidas.

Este artículo desglosa el coste real por metro cuadrado, por partida y por tipo de reforma, con los rangos que se están firmando en el mercado español este año. Al final tienes un método para pasar de "unos 40.000 euros más o menos" a un presupuesto que puedas defender delante de un banco o de un socio.

¿Cuánto cuesta reformar un piso por metro cuadrado en 2026?

El precio por metro cuadrado es la referencia rápida, pero solo funciona si sabes qué incluye. Cuando un gremio te dice "800 el metro" tienes que preguntar tres cosas: si incluye materiales de acabado o solo la mano de obra, si incluye licencias y gestión de residuos, y si incluye IVA. Esas tres variables mueven el mismo proyecto entre 45.000 y 65.000 euros sin que cambie ni un tabique.

Estos son los rangos que se manejan en 2026 para obra terminada, materiales incluidos, IVA aparte:

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

La provincia pesa más de lo que la gente espera. La misma reforma integral estándar que en Cáceres o Jaén sale a 620 euros el metro, en Madrid capital o Barcelona ciudad se firma a 850 o 900, y en San Sebastián o Baleares puede irse a 1.000 sin que el nivel de acabado suba un peldaño. La diferencia es mano de obra y coste de acceso a la obra (aparcamiento, contenedores, horarios de comunidad).

Cuánto cuesta reformar un piso de 70 m2

Es la superficie más común del parque de vivienda usada en España, así que va con números cerrados. Para un piso de 70 metros útiles de los años 60 a 80, sin patologías graves, con dos baños o uno grande:

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

A esas cifras hay que sumarles el IVA. En reformas de vivienda con más de dos años de antigüedad y siempre que el material aportado por la empresa no supere el 40 por ciento de la base imponible, se aplica el 10 por ciento. Si tu contratista te factura al 21, o el material se lleva más del 40 por ciento, revisa el desglose antes de firmar porque en un presupuesto de 50.000 euros esa diferencia son 5.500 euros.

¿Cuánto cuesta cada partida de una reforma integral?

Un presupuesto serio no dice "reforma integral: 52.000 euros". Dice qué cuesta cada capítulo, con mediciones. Estas son las partidas estándar de una reforma integral y el peso que suele tener cada una sobre el total.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Cocina: la partida que más se desvía

Una cocina de 8 metros cuadrados con muebles de gran distribuidor, encimera laminada y electrodomésticos de gama de entrada se queda en 5.500 euros instalada. La misma cocina con frentes lacados a medida, encimera de porcelánico o compacto y electrodomésticos de marca alemana se va a 15.000 sin ningún capricho. Es la partida donde el cliente cambia de opinión a mitad de obra y donde se generan la mayoría de sobrecostes.

Referencias útiles: encimera laminada de 60 a 110 euros el metro lineal, cuarzo tipo Silestone de 320 a 520, porcelánico compacto de 380 a 650, granito nacional de 200 a 350. Los electrodomésticos de una cocina completa (horno, placa de inducción, campana, lavavajillas, frigorífico) van de 1.800 euros en gama básica a 6.500 en gama alta.

Baños: precio por unidad, no por metro

Un baño se presupuesta entero porque el coste apenas escala con la superficie. Cambiar un baño de 4 metros por uno de 6 sube el alicatado y poco más: los puntos caros son los mismos sanitarios, la misma grifería y el mismo trabajo de fontanería.

• Baño básico completo (plato de ducha resina, mampara estándar, mueble de 80, sanitarios de gama media): 4.200 a 5.800 euros.
• Baño medio (plato a medida, mampara sin perfil, grifería empotrada, mueble suspendido): 6.000 a 8.500 euros.
• Baño de calidad alta (microcemento o gran formato, grifería termostática de marca, iluminación técnica): 9.000 a 14.000 euros.

Cambiar bañera por ducha manteniendo alicatado, si el desagüe está donde toca, cuesta entre 1.400 y 2.400 euros. Es una de las intervenciones con mejor relación entre coste y percepción de valor si vas a alquilar.

Instalaciones: donde se esconden las sorpresas

En pisos anteriores a 1980 la instalación eléctrica es casi siempre insuficiente. Renovarla entera en una vivienda de 70 a 90 metros cuesta de 3.500 a 6.500 euros y no es opcional: sin boletín actualizado no hay contratación de suministro con potencia nueva ni cédula de habitabilidad en las comunidades que la exigen. Lo mismo con la fontanería si hay plomo o hierro galvanizado, que en pisos de esa época aparece con frecuencia.

La calefacción marca una diferencia grande según la solución. Aerotermia con suelo radiante en 80 metros se va a 12.000 o 18.000 euros. Conductos de aire con bomba de calor, de 5.500 a 9.000. Splits por estancia, de 2.500 a 4.500. Radiadores eléctricos de bajo consumo, de 1.800 a 3.500. Si el edificio tiene gas natural y caldera comunitaria o individual, la instalación de radiadores con caldera de condensación sale de 4.500 a 7.500 euros.

¿Qué factores cambian de verdad el precio de una reforma?

Hay decisiones que mueven miles de euros y otras que la gente debate durante semanas y valen doscientos. Merece la pena saber cuáles son cuáles antes de sentarte con el contratista.

Lo que sí encarece de verdad

• Tocar la distribución. Tirar tabiques implica demolición, residuos, instalaciones que se mueven, techos que se rehacen y suelo continuo. Un cambio de distribución completo suma de 6.000 a 14.000 euros en un piso de 80 metros.
• Mover puntos de agua. Desplazar un inodoro o una cocina de sitio obliga a rehacer bajantes o a levantar suelo para pendientes. De 800 a 2.500 euros por punto.
• Falta de ascensor. Subir material y bajar escombro a mano en un cuarto sin ascensor encarece la mano de obra entre un 8 y un 15 por ciento.
• Elementos comunes y comunidad. Horarios restringidos, protección de zaguán y rellanos, permisos de la comunidad para tocar fachada o bajantes. Suma tiempo, y el tiempo en obra es dinero.
• Ventanas. Sustituir carpintería exterior en un piso de 80 metros con 12 metros cuadrados de hueco son de 4.500 a 9.000 euros. Es la partida grande que más se olvida al estimar a ojo.

Lo que apenas mueve la aguja

• Subir de gama en el gres del suelo: de 18 a 30 euros el metro son 900 euros en 75 metros. Nada comparado con lo anterior.
• Cambiar el color de la pintura o el tipo de acabado mate frente a satinado.
• Elegir puertas lacadas blancas de fábrica en vez de melamina: unos 60 a 100 euros por puerta.
• Añadir enchufes de más en la instalación mientras la obra está abierta: 25 a 45 euros por punto. Hazlo, luego cuesta diez veces más.

¿En qué cambian los números si reformas para invertir?

Si compras para vender (flipping) o para alquilar, el presupuesto deja de ser una cuestión de gusto y pasa a ser una variable financiera. Cada euro que metes tiene que devolverte más de un euro en precio de venta o en renta, y no todas las partidas lo hacen.

El orden de retorno en el mercado español, de mayor a menor, es bastante estable: cocina y baños primero, luego suelos y pintura, luego ventanas (que además puntúan en el certificado energético), y por último distribución. La distribución solo compensa cuando permite sacar una habitación más, y ahí sí cambia el juego: en una operación de alquiler por habitaciones, convertir un salón sobredimensionado en salón más dormitorio puede sumar 400 o 500 euros de renta mensual por un coste de 5.000 a 8.000 euros.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

El error clásico en flipping es reformar por encima del barrio. Si en tu calle los pisos reformados se venden a 2.400 euros el metro, meter una reforma de 1.100 euros el metro en un piso que compraste a 1.500 te deja sin margen. La reforma tiene que apuntar al techo de precio de la zona, no al gusto propio. Antes de decidir el nivel de acabado conviene cerrar el número por el otro lado: cuánto puedes vender o alquilar, y de ahí hacia atrás cuánto puedes gastar. Nuestra calculadora de rentabilidad hace precisamente ese cálculo inverso para las cuatro estrategias.

Cómo pasar de la estimación al presupuesto real

Una estimación por metro cuadrado sirve para descartar operaciones y para negociar el precio de compra. No sirve para contratar. Para eso necesitas mediciones, y ahí es donde la mayoría de la gente se atasca porque implica medir estancias, contar puntos de luz, calcular metros de alicatado y buscar precios de material uno a uno.

El camino corto es partir de un desglose automático y afinarlo. En Tochify introduces la superficie, el año del edificio, el nivel de acabado y la provincia, y en menos de dos minutos tienes el presupuesto abierto por partidas con precios reales de Leroy Merlin, Obramat y Bauhaus, no con medias de hace tres años. Desde ahí puedes ajustar cada capítulo, generar la lista de compra de materiales y exportar el presupuesto en PDF para pedir ofertas comparables a tres gremios distintos.

Ese último punto es importante. Pedir tres presupuestos sin darles el mismo alcance no sirve de nada, porque cada uno mide lo que le conviene y acabas comparando peras con manzanas. Si les entregas el mismo documento con las mismas partidas y las mismas mediciones, las diferencias que veas son diferencias reales de precio.

Cinco decisiones que te ahorran dinero antes de empezar

Con todo lo anterior sobre la mesa, esto es lo que conviene tener resuelto antes de que entre nadie a picar:

• Cierra el alcance por escrito y con mediciones. Metros de suelo, metros de alicatado, número de puntos de luz, número de puertas, unidades de sanitarios. Todo presupuesto sin mediciones es una invitación a un extra.
• Decide la distribución antes del primer golpe. Los cambios de criterio a mitad de obra son la causa número uno de sobrecoste, muy por delante de las sorpresas estructurales.
• Comprueba la antigüedad del edificio y pide una visita técnica previa. Doscientos euros de inspección te evitan quince mil de forjado.
• Pacta el calendario de pagos por hitos, no por porcentaje de tiempo. Un 20 por ciento a la firma, y el resto contra fin de demoliciones, fin de instalaciones, fin de alicatados y entrega. Nunca pagues por encima del avance real.
• Verifica que el contratista tenga seguro de responsabilidad civil vigente y esté al corriente con la Seguridad Social. Pide los documentos. Si hay reticencia, ya sabes lo que hay. Si prefieres no hacer esa comprobación tú, en el listado de profesionales verificados ya viene validada.

Con el alcance cerrado, las mediciones hechas y un colchón del 15 por ciento, una reforma integral de 70 metros en 2026 debería terminar entre 46.000 y 63.000 euros y en unas doce semanas. Los proyectos que se van al doble de presupuesto casi nunca fallan por el precio del gres: fallan porque nadie escribió qué se iba a hacer exactamente antes de empezar.