Cuánto dinero necesito para comprar un piso de inversión: entrada, impuestos, reforma y colchón

La pregunta que te ronda antes de entrar en un portal inmobiliario es siempre la misma: cuánto dinero necesito de verdad para comprar mi primer piso de inversión. La respuesta corta es que el 20% de entrada es menos de la mitad de lo que vas a sacar de tu cuenta. La respuesta larga es este artículo, con números cerrados y tres ejemplos de ciudades españolas con precios muy distintos.

Un banco te financia como máximo el 80% del valor de compra o de tasación, el menor de los dos. El 20% restante lo pones tú. Hasta ahí, lo que todo el mundo sabe. Lo que descoloca al inversor primerizo es la segunda capa: impuestos, gastos de compra de vivienda, reforma, muebles y dos colchones que casi nadie presupuesta. Sumados pueden añadir otro 15% o 20% sobre el precio del piso.

¿Qué partidas componen el desembolso inicial?

1. Entrada del 20%

Sobre un piso de 200.000 euros son 40.000 euros. Si compras a través de sociedad o el piso es tu segunda vivienda, algunos bancos bajan al 70% de financiación y la entrada se te va al 30%. Pregunta antes de firmar arras, no después.

2. ITP, el impuesto que más varía

En vivienda de segunda mano pagas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo autonómico. En 2026 el tipo general va del 6% de Madrid al 10% o 11% de las comunidades más caras. La Comunidad Valenciana bajó su tipo general al 9% a partir de junio de 2026. Sobre el mismo piso de 200.000 euros, la diferencia entre comprar en Madrid y comprar en Cataluña son 8.000 euros.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Ojo con dos cosas. La primera, que muchas comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35 años o primera vivienda habitual, que no aplican si compras para alquilar. La segunda, que Hacienda calcula el impuesto sobre el valor de referencia catastral, no sobre lo que has pagado. Si compras muy por debajo de mercado, te pueden girar una complementaria meses después. Comprueba el valor de referencia en la Sede del Catastro antes de cerrar el precio.

3. Notaría, registro, gestoría y tasación

Son gastos fijos y bastante predecibles, poco sensibles al precio del inmueble:

• Notaría de compraventa: entre 600 y 1.000 euros. Si hay hipoteca, la escritura de préstamo la paga el banco desde 2019.
• Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros.
• Gestoría: entre 300 y 500 euros. Con hipoteca la impone el banco y suele correr a su cargo, pero verifícalo en la FEIN.
• Tasación: entre 300 y 500 euros, la pagas tú siempre, incluso si el banco te acaba denegando la operación.

Presupuesta 2.000 a 2.500 euros para el bloque completo y no te llevarás sustos.

4. Reforma

Aquí es donde se rompen los números de la mayoría de inversores primerizos. Un lavado de cara (pintura, suelo laminado, cambio de sanitarios) sale por 250 a 400 euros el metro cuadrado. Una reforma integral con fontanería, electricidad, cocina y baños nuevos se va a 700 o 1.000 euros el metro en 2026, y por encima si hay que tocar distribución o estructura. En un piso de 70 metros hablamos de entre 17.000 y 70.000 euros según el alcance.

El error típico es visitar el piso, pensar "con 15.000 lo dejo nuevo" y firmar arras. Antes de comprometerte con nada, saca un número defendible con la calculadora de reformas y llévalo a la negociación del precio.

5. Mobiliario y puesta en marcha

Si vas a alquilar amueblado, un piso de dos habitaciones se equipa desde 4.000 euros con muebles de gama básica y sube a 8.000 o 10.000 si buscas alquiler de calidad o media estancia. Añade el alta de suministros, unos 300 euros, y el certificado energético, entre 80 y 150 euros, que es obligatorio para anunciar.

6. Colchón de imprevistos de obra

Reserva un 10% o 15% del presupuesto de reforma y no lo toques. Aparecen tuberías de plomo, bajantes en mal estado, humedades tapadas con pintura, forjados que no aguantan el peso de la solería nueva. No es pesimismo: es lo que pasa en la mayoría de pisos de más de 40 años.

7. Colchón de vacancia

Entre que acaba la obra y entra el primer inquilino pasan de uno a tres meses. Durante ese tiempo pagas hipoteca, comunidad, IBI y suministros sin ingresar un euro. Calcula tres mensualidades completas de gastos y tenlas líquidas. Sin este colchón, un retraso de la obra te obliga a alquilar con prisa y al primero que aparezca, que es como se generan los impagos.

¿Cuánto dinero hace falta en Madrid, Valencia o Murcia?

Mismo perfil de operación en tres mercados distintos: piso de unos 65 a 75 metros, de segunda mano, con reforma media, financiado al 80% y destinado a alquiler de larga duración. Precios de compra coherentes con el mercado de 2026, cuando la vivienda usada en España cerró el segundo trimestre en 2.823 euros el metro cuadrado de media y Madrid capital rondaba los 5.500 a 6.000 euros.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Fíjate en la última fila, porque es la lección importante. Cuanto más barato es el piso, mayor peso relativo tienen los gastos fijos y la reforma. En Murcia el desembolso supera la mitad del precio de compra: la notaría cuesta lo mismo en un piso de 105.000 que en uno de 320.000, y una cocina nueva vale igual en las dos ciudades. El mito de "compro barato y necesito poco dinero" se cae en cuanto haces la suma.

¿Cuánto dinero queda realmente inmovilizado?

No todo el desembolso desaparece. Conviene distinguir tres tipos de dinero:

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Traducido: de los 92.450 euros de la operación valenciana, unos 21.000 son dinero que no vuelve nunca. El resto está inmovilizado, no perdido. Y esa distinción cambia por completo el cálculo de rentabilidad, porque el retorno se mide sobre el capital total aportado, no sobre el precio del piso. Métete los números en la calculadora de rentabilidad de alquiler con el desembolso real y verás cómo esa rentabilidad bruta del 7% que prometía el anuncio se queda en un 4,5% neto.

Qué hacer antes de firmar unas arras

Con lo anterior en la mano, este es el orden que funciona:

• Calcula tu techo de desembolso, no tu techo de precio. Si tienes 60.000 euros, tu piso no vale 300.000 euros, vale como mucho 150.000 en una comunidad con ITP alto.
• Consulta el valor de referencia catastral del inmueble concreto y calcula el ITP sobre esa cifra, no sobre la de la oferta.
• Visita con un presupuesto de reforma cuantificado, no con una intuición. En Tochify tienes la estimación en 90 segundos desde las fotos y los metros.
• Pide oferta vinculante al banco antes de las arras. Una denegación con arras penitenciales firmadas te cuesta el 10% del precio.
• Guarda el colchón de vacancia en una cuenta separada y trátalo como si no existiera.
• Si vas a negociar el precio a la baja apoyándote en el estado del piso, lleva el presupuesto en PDF a la visita. Un documento con partidas y precios desmonta el "esto está para entrar a vivir" mucho mejor que cualquier argumento verbal.

La inversión inmobiliaria no falla por elegir mal el barrio. Falla por llegar a la firma con el dinero justo, quedarse sin margen a mitad de obra y tener que alquilar mal para tapar el agujero. Haz la suma completa antes, aunque el resultado te obligue a bajar de barrio o esperar seis meses más.