Deducciones por reforma en el IRPF 2026: hasta 9.000 euros por mejorar la eficiencia energética

Si vas a meter obra en una vivienda este año, tienes dos formas de recuperar parte del dinero por la vía fiscal. Una es la deducción estatal por obras de mejora de la eficiencia energética, con tramos del 20%, del 40% y del 60%. La otra, si alquilas, es deducir la reforma como gasto o como amortización en el rendimiento del capital inmobiliario. Son compatibles en el tiempo pero no sobre el mismo euro, así que conviene saber dónde encaja cada factura antes de firmar el presupuesto.

El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, prorrogó los tres tramos: el 20% y el 40% cubren cantidades pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026, y el 60% de rehabilitación de edificios residenciales llega hasta el 31 de diciembre de 2027. Nada de esto es asesoramiento fiscal: contrasta tu caso con tu asesor o con la Agencia Tributaria antes de declarar.

¿Cuánto se puede deducir por reformar en el IRPF 2026?

Cada tramo exige un salto energético distinto y tiene su propia base máxima anual. La base es la cantidad sobre la que aplicas el porcentaje, no la deducción en sí: con la deducción del 40% y una base de 7.500 euros, lo que te devuelven son 3.000 euros.

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El titular de 9.000 euros sale de sumar los dos escenarios más generosos que puede vivir un mismo propietario: 3.000 euros del tramo del 40% en su piso y 9.000 euros de deducción acumulada si agota los 15.000 euros de base del tramo del 60% en la derrama del edificio. No son acumulables sobre la misma obra ni sobre las mismas cantidades.

¿Quién puede aplicar las deducciones por reforma?

Personas físicas propietarias que declaran IRPF. Vale tanto para la vivienda habitual como para una que tengas alquilada, y también para la que esté en expectativa de alquiler siempre que la arriendes antes del 31 de diciembre de 2027. Ese matiz es el que convierte estos tramos en algo interesante para quien compra para alquilar: reformas, certificas, alquilas y deduces.

Quedan fuera:

• Las sociedades. Si compras a través de una SL, esta deducción no es tu vía.
• La parte de la vivienda afecta a una actividad económica.
• Los inmuebles destinados a alquiler turístico o de temporada mientras se exploten así.
• Las plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, aunque estén en la misma escritura. En el tramo del 60% sí computan las obras del edificio que les afectan como elemento común.
• Los locales y las viviendas en construcción sin cédula.

¿Qué obras dan derecho a deducción y cuáles no?

Aquí está el error más caro. La deducción no premia una reforma bonita, premia un número que baja en un certificado. Una cocina nueva, un baño reformado o cambiar el suelo no puntúan por sí solos.

Suelen entrar:

• Sustitución de ventanas y carpintería exterior por vidrio bajo emisivo con rotura de puente térmico.
• Aislamiento de fachada, cubierta o suelo, por dentro o con sistema SATE por fuera.
• Cambio de caldera de gasóleo o gas por aerotermia o bomba de calor.
• Instalación fotovoltaica de autoconsumo y solar térmica para agua caliente.
• Ventilación mecánica con recuperación de calor.
• Sustitución de la instalación de climatización comunitaria y mejora de la envolvente del edificio en el tramo del 60%.

No entran los electrodomésticos, el mobiliario, la decoración, los aparatos de aire acondicionado portátiles ni las obras que solo cambian acabados. Y ojo: si haces reforma integral, solo forma parte de la base la parte del coste directamente ligada a la mejora energética, incluidos honorarios técnicos, dirección de obra y el propio certificado. Eso obliga a pedir el presupuesto desglosado por partidas desde el principio, no a posteriori.

¿Cómo se justifica la deducción ante Hacienda?

Tres piezas, y si falta una no hay deducción.

Certificado energético anterior. Emitido antes del inicio de las obras y con una antigüedad máxima de dos años respecto a esa fecha. Este es el paso que más gente se salta: sin foto del "antes", no hay forma de acreditar la mejora.

Certificado energético posterior. Emitido al terminar. Para los tramos del 20% y del 40% debe estar expedido antes del 1 de enero de 2027; para el del 60%, antes del 1 de enero de 2028. Ambos los firma un técnico competente y se registran en la comunidad autónoma.

Justificantes de pago por medios bancarios. Transferencia, tarjeta, ingreso o cheque nominativo. El efectivo no cuenta, ni un euro. Guarda también las facturas con el desglose por partidas y, en el tramo del 60%, el certificado del administrador con tu cuota de participación en la derrama.

De la base hay que restar las subvenciones cobradas por esas mismas obras que estén exentas en IRPF, típicamente las de los fondos europeos de rehabilitación. No puedes deducir por dinero que no has puesto tú.

Qué se deduce el casero al alquilar

Si la vivienda está alquilada como vivienda habitual del inquilino, la reforma tiene una segunda vía en el rendimiento del capital inmobiliario. Y aquí la distinción es entre conservación y mejora.

Conservación y reparación: gasto del año

Pintar, sustituir la caldera averiada por otra equivalente, arreglar la instalación eléctrica, cambiar la grifería, reparar humedades o el ascensor. Son gastos deducibles al 100% en el ejercicio en que los pagas. Con un límite: junto con los intereses del préstamo no pueden superar el rendimiento íntegro del alquiler de ese inmueble. El exceso no se pierde, se arrastra a los cuatro años siguientes con el mismo tope.

Mejora y ampliación: amortización

Cerrar una terraza, instalar aire acondicionado donde no había, cambiar todas las ventanas, tirar tabiques para redistribuir. No son gasto del año: aumentan el valor del inmueble y se recuperan vía amortización del 3% anual sobre el coste de la reforma, además del 3% que ya aplicas sobre el mayor entre coste de adquisición y valor catastral, en ambos casos excluido el valor del suelo. El mobiliario y los electrodomésticos con los que amuebles el piso se amortizan al 10% durante diez años.

El resto de la lista habitual sigue vigente: IBI y tasas municipales, comunidad, seguro de hogar e impago, suministros que pagues tú, gastos de la agencia y honorarios de abogado, y los saldos de dudoso cobro pasados seis meses. Sobre el rendimiento neto que sale de todo eso se aplica la reducción del 50% general en arrendamiento de vivienda, que sube al 60% si has hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores, al 70% en algunos supuestos de alquiler a jóvenes y al 90% si bajas la renta más de un 5% en zona tensionada.

Lo que no puedes es contar el mismo euro dos veces: si una partida forma parte de la base de la deducción por eficiencia energética, no la metas además como gasto de conservación.

Ordena la obra antes de pedir presupuesto

Con estos plazos, el margen es más ajustado de lo que parece. Para el 20% y el 40% necesitas pagar en 2026 y tener el certificado final firmado antes de enero de 2027, y un técnico en temporada alta puede tardar semanas. Trabaja hacia atrás desde esa fecha.

Tres cosas que resuelves en una tarde y te evitan perder la deducción: encarga el certificado previo antes de tocar nada, exige el presupuesto desglosado por partidas separando la mejora energética de los acabados, y estima el coste real de las partidas que puntúan para saber si te acercas o te pasas de las bases máximas. Para lo último, la calculadora de reformas te da una cifra por partidas en 90 segundos, y con ella puedes cruzar la rentabilidad de la operación contando ya la devolución fiscal como parte del retorno. Si vas a negociar con varios industriales, el presupuesto en PDF te sirve de plantilla para pedirles el mismo desglose a todos y comparar manzanas con manzanas.