7 errores al comprar un piso para reformar (y cuánto cuesta cada uno)

La mayoría de operaciones que salen mal no se estropean en la obra. Se estropean el día que firmas, cuando aceptas un precio calculado con números que te has inventado. Los errores al comprar un piso para reformar casi siempre son los mismos siete, y todos tienen una cifra detrás que puedes calcular antes de ofertar.

Aquí va cada uno con su coste típico, un caso concreto y la forma de evitarlo. Si compras para vivir, te ahorras disgustos. Si compras para revender, te ahorras el margen entero.

¿Cuánto cuesta cada error al comprar un piso para reformar?

Estos son los siete fallos y lo que suele costar cada uno en una operación tipo: piso de 80 m² comprado por 150.000 euros en una capital de provincia.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Sumados en el peor escenario pasan de 100.000 euros sobre una compra de 150.000. Por eso hay tanta gente que cuenta en foros que "salió a cero" después de un año de obra.

Error 1: subestimar la obra

Es el clásico. Miras el piso, ves que "solo hay que darle una mano", y calculas 25.000 euros. En 2026 una reforma integral en España se mueve entre 500 y 1.500 €/m², con el grueso del mercado entre 700 y 1.000 €/m² para vivienda de segunda mano sin tocar estructura. En un piso de 80 m² eso son entre 56.000 y 80.000 euros, no 25.000.

Caso real de manual: comprador que presupuesta 30.000 euros para un piso de los años sesenta en Zaragoza. Al abrir tabiques aparece instalación de plomo, suelo sin nivelar y una viga con aluminosis leve. Factura final: 61.000 euros. La desviación de 31.000 se comió el beneficio previsto.

Cómo evitarlo: parte de precios por partida, no de una cifra redonda. Suelo, fontanería, electricidad, carpintería, cocina y baños se calculan por separado y luego se suman. Y añade un colchón del 10 al 15 % para imprevistos de reforma, porque en obra antigua aparecen siempre.

Error 2: no contar el ITP ni los gastos de compra

El precio de la escritura no es lo que pagas. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda usada va del 4 % al 10 % según comunidad autónoma: Madrid al 6 %, Andalucía y País Vasco al 7 %, Asturias al 8 %, Cataluña hasta el 10 %. A eso le sumas notaría, registro, gestoría y tasación.

Sobre 150.000 euros, en Madrid pagas unos 9.000 de ITP más unos 2.000 de gastos. En Cataluña son 15.000 de ITP más los mismos 2.000. La misma compra, 4.000 euros de diferencia solo por el mapa. Si además hay hipoteca, suma tasación y comisión de apertura.

Cómo evitarlo: añade el ITP de tu comunidad al precio de compra antes de decidir si la operación cuadra. La calculadora de rentabilidad te obliga a meter esos gastos, que es justamente lo que la mayoría se salta.

Error 3: ignorar el estado del edificio y las derramas

Compras el piso, no el edificio. Error. Una rehabilitación de fachada aprobada en junta se reparte por coeficiente de participación, y en un bloque de doce vecinos puede tocarte entre 4.000 y 12.000 euros. Si hay que instalar ascensor en un edificio que no lo tiene, la derrama sube fácil a 15.000 por vivienda.

Lo peor es que la derrama aprobada antes de tu compra la paga, en muchos casos, quien era propietario en el momento del acuerdo, pero la que se aprueba después la pagas tú. Y esa distinción se resuelve leyendo actas, no confiando en lo que te cuente el vendedor.

Cómo evitarlo: pide al administrador el certificado de deudas, las actas de las tres últimas juntas y el estado del fondo de reserva. Si el fondo está a cero y la fachada tiene grietas, ya sabes lo que viene.

Error 4: no revisar instalaciones ni ITE

La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria a partir de cierta antigüedad, que varía por municipio y suele estar entre los 45 y los 50 años. Una ITE desfavorable obliga a ejecutar obras en plazo. Si el edificio la tiene pendiente o desfavorable y no lo has mirado, has comprado una obligación con fecha.

Dentro de casa pasa lo mismo. Instalación eléctrica sin boletín, con dos circuitos y sin toma de tierra: entre 4.000 y 7.000 euros rehacerla en 80 m². Bajantes de fibrocemento o plomo en la columna: otros 2.000 a 5.000. Caldera y radiadores de treinta años: 4.000 más.

Cómo evitarlo: consulta la ITE en la web del ayuntamiento antes de ofertar, es información pública en la mayoría de capitales. Y visita el piso con un técnico o un instalador, no solo con el comercial de la agencia. Una segunda visita de 200 euros con alguien que sepa mirar te evita sustos de cinco cifras.

Error 5: enamorarse del piso

Este no tiene tabla de precios pero es el más caro. Cuando decides que ese piso es "el tuyo", empiezas a redondear a la baja todos los números para que la operación siga cuadrando. La luz del salón compensa la orientación norte, el barrio "va a subir", el vecino de arriba "seguro que se arregla".

El resultado se ve en la oferta: pagas 8.000 o 20.000 euros por encima de lo que pagaría alguien que mirase la misma vivienda con una hoja de cálculo. Y en compra para revender, cada euro de más en la entrada es un euro menos de margen a la salida, sin excepción.

Cómo evitarlo: fija tu precio máximo por escrito antes de la segunda visita y no lo toques. Si el vendedor no baja, hay otro piso. Ten siempre dos o tres operaciones abiertas a la vez: es la única vacuna que funciona de verdad contra el enamoramiento.

Error 6: no pedir varios presupuestos

Entre el presupuesto más barato y el más caro para la misma obra hay diferencias del 30 al 40 %. En una reforma de 60.000 euros son entre 18.000 y 24.000 de horquilla. Aceptar el primero que te pasan porque "te lo recomendó un conocido" es la forma más cara de ahorrar tiempo.

Ojo con el sentido contrario: el presupuesto sospechosamente barato suele venir con partidas fuera, que aparecen como modificados a mitad de obra cuando ya no puedes cambiar de empresa. Un presupuesto de dos páginas sin desglose no es un presupuesto, es una promesa.

Cómo evitarlo: pide tres presupuestos sobre el mismo desglose de partidas para poder compararlos línea a línea. Si cada uno te lo entrega con su formato, no estás comparando nada. Un documento de partidas en PDF como base común resuelve esto, y trabajar con profesionales verificados reduce el riesgo de modificados a mitad de obra.

Error 7: olvidar los costes de tenencia y comercialización

El piso no es gratis mientras está en obra ni mientras espera comprador. IBI, comunidad, suministros mínimos, seguro y, si hay hipoteca, las cuotas. En una operación de nueve meses eso son entre 2.500 y 5.000 euros que casi nadie apunta.

Y a la salida hay más: honorarios de agencia del 3 al 5 % sobre el precio de venta, plusvalía municipal, certificado energético y cédula. Sobre una venta de 230.000 euros, la agencia sola son entre 7.000 y 11.500. Añade la ganancia patrimonial en el IRPF, que en la escala del ahorro arranca en el 19 %.

Cómo evitarlo: mete el calendario en el cálculo. Cuántos meses de obra, cuántos de venta, y multiplica los costes mensuales. Una operación que sale a 12.000 euros de beneficio en nueve meses no es un buen negocio: es un sueldo bajo con riesgo alto.

Qué hacer antes de firmar la reserva

Los siete errores comparten causa: ofertar antes de tener números. La secuencia correcta es corta y cabe en una tarde.

• Estima la obra por partidas con precios de mercado actualizados, no a ojo.
• Añade el ITP de tu comunidad y unos 2.000 euros de notaría, registro y gestoría.
• Pide actas, certificado de deudas y estado de la ITE.
• Suma los meses de tenencia y el coste de venta.
• Calcula el margen resultante. Si baja del 15 %, no hay operación.

Con Tochify tienes esos dos primeros pasos resueltos en minuto y medio: metes el piso en la calculadora de reformas, sale el coste con precios reales por partida y pasa directo al módulo de rentabilidad. Firmar sin ese número es apostar, y las apuestas de 150.000 euros salen caras.