Fiscalidad del house flipping: cuánto se queda Hacienda al comprar, reformar y vender

Compras un piso a 150.000 €, te gastas 30.000 € en reformarlo y lo vendes a 220.000 €. Sobre el papel ganas 40.000 €. En la práctica, entre impuesto de transmisiones, IVA de la obra, IRPF y plusvalía municipal, la cifra que acaba en tu cuenta puede quedarse en la mitad. La fiscalidad no es un detalle al final del Excel: es la partida que decide si la operación tiene sentido.

Aquí tienes los impuestos que tocas en cada fase, los tipos vigentes en 2026 y un caso numérico cerrado de principio a fin.

¿Cuánto se paga de ITP al comprar en segunda mano?

Si compras a un particular o a una empresa que no promueve (lo habitual en flipping), la operación va por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo cambia de forma brutal según dónde compres.

Dos avisos que se olvidan siempre:

• La base imponible no es lo que pagas, sino el mayor entre el precio de escritura y el valor de referencia de Catastro. Si compras una ruina muy por debajo del valor de referencia, Hacienda te liquida sobre el valor de referencia igualmente. Cabe impugnarlo aportando tasación e informe del estado del inmueble, pero pagas primero y discutes después.
• El ITP no se deduce como gasto corriente: se suma al valor de adquisición y solo te lo recuperas al vender, reduciendo la ganancia.

Tipos generales aplicables a vivienda usada en 2026 (orientativos, sin bonificaciones):

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Si compras a través de sociedad y eres gran tenedor, revisa los recargos autonómicos: en Cataluña la compra de un edificio entero de viviendas puede irse al 20 % en determinados supuestos, lo que mata cualquier operación de flipping clásico.

Si es obra nueva: IVA y AJD

Cuando el vendedor es el promotor y es la primera entrega de la vivienda, no hay ITP. Pagas:

• IVA del 10 % sobre el precio de la vivienda (4 % si es VPO de régimen especial). Garajes y trasteros van al 10 % si se transmiten junto a la vivienda, con el límite de dos plazas.
• Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad: 0,75 % en Madrid, 1,2 % en Andalucía, 1,5 % en Cataluña y Comunidad Valenciana.

Para flipping puro esto es poco frecuente, porque la obra nueva rara vez deja margen de reforma. Aparece cuando compras un local para transformarlo o cuando el vendedor es una promotora que rehabilitó el edificio.

¿Qué IVA se paga en la reforma de un flip, el 10% o el 21%?

Aquí se pierden muchos miles de euros por no plantear bien el contrato con el constructor. La ejecución de obra de renovación en vivienda tributa al 10 % si se cumplen tres condiciones a la vez:

• El destinatario es persona física y la vivienda se usa para uso particular (no promoción ni rehabilitación para venta como actividad).
• La construcción o última rehabilitación terminó hace más de dos años.
• El coste de los materiales aportados por el contratista no supera el 40 % de la base imponible de la obra.

Si el contratista pone materiales por encima de ese 40 %, la obra completa se factura al 21 %. En una reforma de 30.000 € la diferencia entre uno y otro tipo son 3.300 €.

Y ojo con la trampa habitual: si actúas como empresario o profesional flipeando de forma habitual, dejas de cumplir el requisito de destinatario particular y todas las facturas van al 21 %. La contrapartida es que ese IVA sí te lo deduces. Ninguna opción es mejor a priori: depende de tu volumen.

Antes de firmar nada, ten un número fiable de lo que va a costar la obra. Con la calculadora de reformas tienes un coste estimado por partidas en 90 segundos, y con el presupuesto en PDF puedes contrastar lo que te pide el industrial partida por partida.

¿Qué gastos suman al valor de adquisición y cuáles no?

Como particular no deduces gastos año a año: lo que haces es ajustar el valor de adquisición y el de transmisión, y eso reduce la ganancia patrimonial.

Suman al valor de adquisición: el precio de compra, el ITP o el IVA más AJD, la notaría, el registro, la gestoría y las inversiones y mejoras, es decir, la obra que amplía superficie, aumenta la habitabilidad o alarga la vida útil del inmueble.

Restan del valor de transmisión: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal, el certificado energético, la cédula de habitabilidad y los gastos de cancelación registral de hipoteca.

No suman: los gastos de conservación y reparación (pintar, cambiar una caldera averiada por otra igual, arreglar humedades), los intereses del préstamo, el IBI, la comunidad y los suministros. Hacienda distingue mejora de reparación y en flipping revisa esto con lupa: guarda facturas detalladas por partidas, no una factura global que ponga "reforma integral".

¿Cuánto se paga de IRPF al vender como particular?

La ganancia va a la base del ahorro, con esta escala en 2026:

• Hasta 6.000 €: 19 %
• De 6.000 a 50.000 €: 21 %
• De 50.000 a 200.000 €: 23 %
• De 200.000 a 300.000 €: 27 %
• Más de 300.000 €: 30 % (subió desde el 28 % anterior)

Es progresiva por tramos: no aplicas un tipo único a todo. La exención por reinversión en vivienda habitual no te sirve aquí, porque el piso que reformas y vendes no es tu residencia. Sí aplica la exención total si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, algo ajeno al flipping.

Cuándo Hacienda considera que es actividad económica

Si compras, reformas y vendes de forma habitual, con organización de medios y ánimo de intervenir en el mercado, deja de ser ganancia patrimonial y pasa a ser rendimiento de actividad económica. Entonces:

• Tributa en la base general del IRPF, con tipos marginales que van del 19 % al 47 % (más el tramo autonómico).
• Debes darte de alta en el epígrafe de IAE correspondiente y en el RETA.
• Los inmuebles pasan a ser existencias, no inmovilizado, y sí deduces todos los gastos, incluidos intereses y suministros.

No hay un número mágico de operaciones. Una al año difícilmente es actividad; tres o cuatro con estructura detrás casi seguro que sí. Con la sociedad limitada el beneficio tributa al 25 % de impuesto de sociedades (23 % para microempresas con cifra de negocio inferior a 1 M€, y tipos reducidos para entidades de nueva creación), pero cuando sacas el dinero vía dividendo pagas otra vez en la base del ahorro. El ahorro real depende de si reinviertes dentro de la sociedad o no.

Plusvalía municipal

El IIVTNU lo paga el vendedor y grava el incremento de valor del suelo. Puedes elegir el método que menos pague:

• Objetivo: valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia, y sobre eso el tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
• Real: diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, multiplicada por el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total.

En flipping, con tenencias de 12 a 24 meses, el coeficiente objetivo es bajo pero el incremento real puede ser alto, así que compara los dos. Si vendes con pérdida, no hay impuesto, pero tienes que declararlo igualmente y probarlo con las escrituras.

Caso numérico completo

Piso en Valencia, 68 m², comprado a particular por 150.000 €, reforma integral de 32.000 € y venta a los 14 meses por 225.000 €. Operación puntual, como particular, sin financiación.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Fíjate en lo que ha pasado. La diferencia bruta entre compra y venta eran 75.000 €. Después de impuestos y gastos quedan 10.392 €, un 14 % de aquella cifra. El ITP se ha comido 15.000 € y la comisión otros 8.167 €. Si el mismo piso estuviera en Madrid, el ITP bajaría a 9.000 € y el neto subiría a unos 15.100 €: la misma operación, casi un 50 % más de beneficio, solo por el código postal.

Y si el contratista hubiera facturado al 21 % por exceso de materiales, perderías otros 3.520 € del margen. Merece la pena modelar estos escenarios antes de firmar la compra, no después: en la calculadora de rentabilidad puedes meter ITP, IVA de obra e IRPF y ver el neto real de la operación.

Checklist antes de firmar la compra

• Consulta el valor de referencia de Catastro del inmueble: es tu base de ITP, no el precio pactado.
• Aplica el tipo de ITP real de la comunidad, con escala por tramos si la hay, y súmalo al presupuesto desde el minuto uno.
• Exige al contratista que confirme por escrito que los materiales quedan por debajo del 40 % de la base, para asegurar el 10 % de IVA.
• Pide facturas desglosadas por partidas y separa mejoras de reparaciones desde el principio.
• Pide en el ayuntamiento una simulación de plusvalía por los dos métodos antes de fijar el precio de venta.
• Si prevés más de dos operaciones al año, siéntate con un fiscalista y compara particular, autónomo y sociedad antes de la primera compra: cambiar de estructura a mitad de camino sale caro.
• Trabaja siempre con el beneficio neto después de impuestos. Un margen bruto del 30 % puede ser un 5 % neto, y eso no compensa el riesgo de obra.