Hipoteca de compra más reforma en 2026: cómo tasa el banco y qué documentos pide
Compras un piso de 160.000 euros que necesita 45.000 de obra y no tienes 90.000 en el banco entre entrada, impuestos y reforma. La salida habitual es pedir un único préstamo hipotecario que cubra las dos cosas. Existe, los bancos españoles lo conceden, pero el sí depende casi entero de dos papeles: la tasación y el presupuesto de obra que presentes.
¿Qué es una hipoteca de compra más reforma?
No es un producto con nombre propio de escaparate. Es una hipoteca normal en la que el importe solicitado suma el precio de compraventa más el coste de la reforma, y en la que la garantía se valora con un criterio distinto al habitual: el tasador no valora el inmueble tal como está, sino lo que valdrá cuando la obra esté terminada. Ese concepto se llama valor de reemplazamiento en hipótesis de edificio terminado, o simplemente valor futuro, y aparece en la ECO/805/2003, la orden que regula las tasaciones hipotecarias en España.
La consecuencia práctica es la que te interesa: si el piso vale 160.000 hoy y 215.000 tras reformarlo, el banco puede prestarte sobre 215.000 y no sobre 160.000. Ahí es donde cabe la obra.
¿Cuánto financian los bancos en 2026?
La regla del 80% sigue en pie. El Banco de España mantiene su recomendación de no superar el 80% del menor de dos valores: precio de compraventa o valor de tasación. En la operación de compra más reforma, ese 80% se calcula sobre el valor futuro, con matices que cambian entre entidades.
| Concepto | Financiación habitual 2026 | Observaciones |
|---|---|---|
| Compra de vivienda habitual | 80% del menor entre compra y tasación | 90% con avalista o perfil muy solvente |
| Reforma dentro de la hipoteca de compra | Entre el 50% y el 100% del presupuesto | Limitado siempre por el 80% del valor futuro |
| Reforma sobre vivienda ya en propiedad | Hasta el 60% del valor de tasación | Plazo máximo típico de 15 a 20 años |
| Reforma con criterio de eficiencia energética | Hasta el 90% en programas verdes | Exige salto de letra en el certificado |
| Segunda vivienda o inversión | 60% a 70% | Diferencial 0,20 a 0,40 puntos por encima |
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Un ejemplo con números cerrados. Compras por 160.000, presupuestas 45.000 de reforma y el tasador fija un valor futuro de 215.000. El 80% son 172.000 euros de hipoteca máxima. Tu necesidad total es de 205.000 más unos 16.000 de impuestos y gastos. Aportas 49.000 y el resto sale del préstamo. Si el tasador se queda en 190.000 de valor futuro, el máximo cae a 152.000 y tienes que poner 69.000. Veinte mil euros de diferencia decididos por un informe de tasación.
Dato clave. El valor futuro casi nunca sube tanto como lo que gastas. Una reforma de 45.000 euros rara vez añade 45.000 de valor: en pisos de barrio consolidado el tasador suele reconocer entre el 60% y el 80% de lo invertido, porque se apoya en testigos de venta reales de la zona y no en tu factura.
¿Cómo tasa el banco una vivienda a reformar?
El tasador visita el inmueble, hace fotos del estado actual y luego trabaja con tu documentación de obra. Emite un informe con dos valores: el valor actual y el valor en hipótesis de edificio terminado, con condicionantes y advertencias.
Para que ese segundo valor se sostenga necesita tres cosas concretas:
- Un presupuesto desglosado por partidas con mediciones y precios unitarios, no una cifra global. Un folio que ponga "reforma integral 45.000 euros" no le vale para justificar nada.
- Coherencia entre lo presupuestado y lo que se ve. Si el presupuesto incluye redistribución y el plano actual no la contempla, salta la advertencia.
- Testigos de mercado que respalden el precio por metro cuadrado del estado reformado en ese barrio. Si en tu calle los pisos reformados se venden a 2.100 euros el metro, no vas a conseguir una tasación de 2.600.
El informe caduca a los seis meses desde su emisión. Y lo paga siempre el cliente, entre 300 y 600 euros según superficie y provincia, aunque la hipoteca no llegue a firmarse.
Un apunte que sorprende a mucha gente: si la obra afecta a estructura, distribución o instalaciones sujetas a licencia, el tasador puede condicionar el valor futuro a que aportes el proyecto visado y la licencia municipal. Sin ese papel, el informe se emite con condicionante y el banco lo trata como si el valor futuro no existiera.
¿Qué documentación pide el banco?
Además de lo estándar de cualquier hipoteca, la parte de obra tiene su propio bloque.
| Documento | Para qué lo usan | Cuándo |
|---|---|---|
| Presupuesto detallado por partidas | Base de la tasación y del importe de obra concedido | Antes del estudio |
| Memoria de calidades | Justificar el nivel de acabado que sostiene el valor futuro | Antes del estudio |
| Plano de estado actual y reformado | Verificar superficies y redistribución | Antes de tasar |
| Licencia de obra o declaración responsable | Levantar condicionantes del informe | Antes de firmar |
| Datos fiscales del contratista | Comprobar que la empresa existe y está al corriente | Antes de firmar |
| Facturas y certificaciones de obra | Liberar cada disposición del capital reservado | Durante la obra |
| Certificado de fin de obra | Cerrar el expediente y liberar el último tramo | Al terminar |
El presupuesto es el documento que más operaciones tumba. El banco quiere ver capítulos separados: demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, climatización, carpintería, alicatados y pavimentos, pintura, gestión de residuos. Con cantidades, precio unitario e importe. Y con IVA identificado, que en reforma de vivienda con más de dos años de antigüedad y aportación de materiales por debajo del 40% va al 10%.
Si vas a presentarlo tú antes de tener contratista cerrado, un presupuesto en PDF con partidas y mediciones te sirve para abrir el estudio y para pedir ofertas comparables a tres empresas con el mismo alcance.
Cómo se entrega el dinero: las disposiciones
Aquí está la diferencia operativa grande frente a una hipoteca normal. El importe de compra se entrega íntegro el día de la firma ante notario, al vendedor. El importe de reforma no. Queda retenido en una cuenta y se libera por tramos.
El esquema más común son tres disposiciones:
- Primera, entre el 30% y el 40%, contra el contrato de obra firmado y a veces la licencia. Sirve para el acopio de material y el arranque.
- Segunda, otro 30% a 40%, contra certificación intermedia con facturas de lo ejecutado, y en obras de cierto tamaño con visita de un técnico que verifica el avance.
- Tercera, el resto, contra certificado de fin de obra y facturas finales. En algunos bancos se exige además tasación de comprobación.
Durante ese periodo pagas intereses solo sobre lo dispuesto. Al liberarse el último tramo se recalcula la cuota y arranca la amortización completa. Los plazos típicos para ejecutar la obra van de 12 a 24 meses desde la firma; pasado ese límite el banco puede cancelar lo no dispuesto.
Dato clave. Entre la solicitud y la firma cuenta de 6 a 10 semanas: 1 a 2 semanas de estudio previo, 1 a 2 para la tasación, 2 a 3 para el análisis de riesgos y aprobación, más los 10 días hábiles obligatorios de la Ley 5/2019 entre la entrega de la FEIN y la firma ante notario. Si necesitas licencia municipal, suma de 1 a 3 meses según ayuntamiento.
Alternativas cuando la hipoteca conjunta no sale
| Opción | Tipo orientativo 2026 | Plazo | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|
| Hipoteca compra más reforma | 2,10% a 2,90% fijo | 25 a 30 años | Obra por encima de 30.000 euros |
| Ampliación de hipoteca existente | 2,30% a 3,20% | Resto del plazo | Ya tienes hipoteca con recorrido de valor |
| Préstamo personal de reforma | 6% a 9,50% TAE | 5 a 10 años | Obra por debajo de 25.000 euros |
| Financiación del propio reformista | 0% a 8% según campaña | 12 a 60 meses | Cocinas y baños llave en mano |
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La ampliación de hipoteca parece cómoda porque no cambias de banco, pero implica novación con notario, registro y tasación nueva, entre 800 y 1.500 euros de gastos. Solo compensa si el capital pendiente es bajo respecto al valor actual de la vivienda.
El préstamo personal cuesta bastante más en tipo, pero se firma en días y no toca la escritura. Para 20.000 euros a 8 años, la diferencia de intereses frente a hipoteca ronda los 5.000 euros totales. Para 60.000 esa diferencia se dispara y deja de tener sentido.
Prepara la carpeta antes de pisar el banco
El orden que funciona es este: calcula el coste real de la obra con mediciones antes de negociar el precio de compra, porque de ahí sale tu capacidad de aportación; pide la tasación sabiendo ya qué le vas a entregar al tasador; y lleva a la primera reunión el presupuesto por partidas y la memoria de calidades, no una estimación de cabeza.
Para lo primero puedes partir de una estimación por partidas y metros cuadrados y, si la compra es para alquilar o revender, contrastar el resultado con la rentabilidad esperada tras la reforma. Herramientas como Tochify sacan ese desglose y lo exportan en PDF en un par de minutos, que es el formato en el que el banco espera recibirlo.
Llegar con la documentación completa no te garantiza el sí, pero es lo único de todo el proceso que depende enteramente de ti.
Cómo hemos calculado estos precios
Los rangos que aparecen en esta guía se recopilaron en agosto de 2026 a partir de fuentes públicas del mercado español: tarifas de distribuidores de material, precios de referencia por gremio y la normativa vigente en cada caso. No proceden de una única tarifa oficial, porque en reformas no existe: cada industrial fija su precio.
Son rangos orientativos, no un presupuesto. El número final de una obra depende de la provincia, del estado de partida del inmueble, de las calidades que elijas y de la carga de trabajo que tenga el industrial cuando le llames. Úsalos para saber si lo que te ofrecen se mueve dentro de lo razonable y para detectar lo que se sale, no para cerrar cuentas. Antes de decidir, pide siempre presupuesto detallado por partidas.
Última revisión: 23 de agosto de 2026.
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Probar la beta gratisPreguntas frecuentes
¿Qué porcentaje financia el banco en una hipoteca de compra más reforma?
Hasta el 80% del valor de tasación en hipótesis de edificio terminado, es decir del valor futuro tras la obra. Ese límite engloba compra y reforma juntas, y puede subir al 90% en programas de eficiencia energética o con avalista.
¿Cómo entrega el banco el dinero de la reforma?
Por disposiciones. La compra se paga íntegra en notaría y la obra se libera en dos o tres tramos contra contrato de obra, certificaciones intermedias con facturas y certificado de fin de obra. Mientras tanto pagas intereses solo sobre lo dispuesto.
¿Necesito licencia de obra para que me concedan la hipoteca?
Solo si la reforma afecta a estructura, distribución o instalaciones sujetas a licencia. En ese caso el tasador condiciona el valor futuro a que aportes el proyecto visado y la licencia municipal, y sin ese documento el banco no reconoce ese valor.