Los 8 números que debes saber antes de firmar tu primera operación

Firmar unas arras es la parte fácil. Lo difícil es llegar a esa mesa sabiendo exactamente qué compras, a qué precio máximo tiene sentido comprarlo y qué pasa si el inquilino se va en enero. La mayoría de inversores primerizos llegan con un solo dato en la cabeza, la rentabilidad bruta, y ese número por sí solo no decide nada.

Lo que necesitas es un cuadro de mando: ocho cifras que se calculan en el mismo orden, cada una alimentando a la siguiente. Si te falta una, las de abajo son humo. Aquí tienes las ocho, con fórmula, ejemplo numérico y umbral de referencia para el mercado español de 2026.

¿Qué números hay que tener antes de firmar una operación?

Antes del detalle, la vista de pájaro. Guárdala y rellénala para cada piso que visites.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

1. Precio máximo a ofertar

Este número va primero por una razón: es el único que te protege de ti mismo en la negociación. Se calcula al revés, partiendo de la rentabilidad que exiges.

Fórmula: precio máximo = (renta anual neta estimada / rentabilidad neta objetivo) menos reforma menos gastos de compra.

Ejemplo. Piso en Murcia, renta esperada 750 €/mes, gastos anuales estimados 2.100 €. Renta neta anual: 9.000 menos 2.100 = 6.900 €. Si exiges un 5% neto, el total invertido no puede pasar de 138.000 €. Restas 18.000 de reforma y unos 13.000 de gastos de compra y te queda un precio máximo de oferta de 107.000 €. Si el vendedor pide 125.000 y no baja, no es tu piso. Punto.

2. Coste total de entrada

El precio del piso no es lo que te cuesta comprarlo. Suma entrada de hipoteca, impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.

• ITP en vivienda usada: entre el 6% y el 11% según comunidad. Andalucía 7%, Madrid 6%, Cataluña 10% hasta 600.000 €, Comunidad Valenciana 10%.
• Notaría y registro: 1.200 a 2.200 € combinados en una operación estándar.
• Gestoría y tasación: 400 a 900 €.
• Entrada: el banco financia como mucho el 80% en vivienda de inversión, y muchas veces se queda en el 70%.

Ejemplo con ese piso de 107.000 € en Murcia: entrada del 20% son 21.400 €, ITP al 8% son 8.560 €, gastos varios 2.500 €. Entrada total 32.460 €, un 30% del precio. Añade la reforma y ya vas por 50.460 € de dinero propio.

3. Coste de reforma

Es donde más operaciones se tuercen, porque se estima a ojo en la visita y se paga a factura. Trabaja con precios por metro cuadrado y añade colchón.

• Lavado de cara (pintura, suelo laminado, cocina de gama media): 350 a 600 €/m².
• Reforma integral con fontanería y electricidad nuevas: 800 a 1.200 €/m² en 2026.
• Colchón de imprevistos: 15% del presupuesto, no negociable. En pisos anteriores a 1970, 20%.

Un piso de 70 m² con reforma media a 700 €/m² son 49.000 €, más 7.350 de colchón. Ese número entra en el denominador de todas las rentabilidades siguientes. Si lo subestimas un 20%, tu rentabilidad neta se cae medio punto. Puedes cuadrar partidas y márgenes en la calculadora de reformas antes de pedir presupuestos.

4. Renta esperada de mercado

No preguntes cuánto se puede pedir. Mira cuánto se está firmando. Coge seis anuncios comparables en el mismo barrio, con metros y estado parecidos, y quédate con la mediana. Luego réstale un 5% porque los anuncios reflejan precio pedido, no precio cerrado.

Comprueba también si el inmueble está en zona declarada tensionada. En esos municipios la renta de un nuevo contrato queda topada por el índice de referencia o por la renta del contrato anterior, y eso puede tumbar tu previsión antes de empezar. Verifícalo antes de firmar arras, no después.

Ajusta por tipo de alquiler

Larga duración da menos ingreso bruto pero mucha menos gestión. Habitaciones sube el bruto un 20% o 30% y multiplica la rotación. Temporada tiene estacionalidad fuerte y requiere calcular sobre meses efectivos, no sobre doce.

Y una advertencia práctica: la renta que sostiene tu operación tiene que ser la que pagaría un inquilino medio del barrio hoy, no la que pagaría dentro de tres años si el mercado sigue subiendo. Si tus ocho números solo cuadran asumiendo revalorización, no estás invirtiendo, estás apostando.

5. Rentabilidad bruta

Renta anual dividida entre la inversión total, por cien. Sirve para descartar rápido, no para decidir.

Con 750 €/mes y 156.460 € de inversión total (precio + reforma + gastos): 9.000 / 156.460 = 5,75%. Por debajo de la media nacional del 6,5%, así que o negocias mejor el precio o ajustas la reforma.

6. Rentabilidad neta

Aquí restas los gastos que existen aunque no quieras verlos: IBI, comunidad, seguro de hogar e impago, mantenimiento (calcula un 5% de la renta), vacancia (otro 5%) y el IRPF de los rendimientos. Recuerda que la reducción general del rendimiento neto en alquiler de vivienda habitual bajó al 50%, con reducciones mayores solo en supuestos concretos como zona tensionada o inquilino joven.

Fórmula: (renta anual menos gastos anuales menos impuestos) / inversión total x 100.

En el ejemplo: 9.000 menos 2.100 de gastos menos 1.200 de IRPF = 5.700 €. Sobre 156.460 € da un 3,64% neto. Está por debajo del umbral sano. El desglose completo de este cálculo, partida a partida, lo tienes en la guía sobre cómo calcular la rentabilidad de un alquiler.

7. Cash flow mensual

Este es el número que decide si duermes bien. Mide caja, no rentabilidad: qué queda cada mes después de pagar absolutamente todo, hipoteca incluida.

Fórmula: renta mensual menos cuota hipoteca menos gastos mensualizados menos provisión de vacancia.

Hipoteca de 85.600 € a 25 años con un fijo del 2,9% deja una cuota de unos 402 €/mes. Gastos mensualizados 175 €, provisión de vacancia 37 €. Cash flow: 750 menos 402 menos 175 menos 37 = 136 €/mes. Positivo, aunque justo.

Un cash flow negativo no es automáticamente un no, pero significa que estás poniendo dinero cada mes para amortizar deuda. Debes decidirlo a conciencia, no descubrirlo en el mes cuatro.

8. Punto muerto de ocupación

El menos conocido y el que más disgustos evita. Responde a cuántos meses alquilado necesitas al año para cubrir todos los costes.

Fórmula: (cuota anual de hipoteca + gastos anuales) / renta mensual.

En el ejemplo: (402 x 12) + 2.100 = 6.924 €. Dividido entre 750 da 9,2 meses. Es decir, puedes tener el piso vacío 2,8 meses al año antes de entrar en pérdidas. Ese es tu margen de seguridad real.

• Menos de 9 meses: colchón cómodo, aguanta una rotación mala.
• Entre 9 y 10,5: aceptable, pero necesitas fondo de reserva.
• Más de 11 meses: cualquier mes vacío o una derrama te pone en rojo.

Con estos ocho números en la mano, cada visita se convierte en un ejercicio de aritmética en lugar de una conversación sobre si la cocina te gusta. Tochify los calcula en paralelo para los escenarios optimista, base y pesimista, que es la única forma honesta de mirar una operación.

Qué hacer con esto en tu próxima visita

Lleva los ocho campos en el móvil y rellénalos en el propio piso, aunque sea con estimaciones gruesas. Al salir tendrás un precio máximo defendible, y ese número es tu ancla en la negociación.

Luego afina en frío: pide dos presupuestos de reforma reales, confirma el ITP de tu comunidad y una oferta hipotecaria concreta. Ajusta los ocho números y compara la operación con las otras que tengas encima de la mesa en la calculadora de rentabilidad de alquiler. Cuando tengas ganadora, exporta el informe en PDF y llévalo al banco o a tu socio. Una operación que no aguanta un folio de números tampoco aguanta veinte años de hipoteca.