Reformar un piso para alquilar: cuánto invertir según el tipo de alquiler que buscas

Compras un piso de 75 m² por 140.000 euros y te dicen que hay que meterle mano. Vale, pero ¿cuánta? Porque una cosa es dejarlo digno para alquilarlo a una familia y otra muy distinta prepararlo para que rote gente cada tres noches. El error caro no es pasarse de barato: es gastar 60.000 euros en calidades que el inquilino ni mira y que no suben la renta ni un euro.

La pregunta correcta no es cuánto cuesta la obra, sino cuánta renta extra compra cada euro que metes. Y eso depende por completo del modelo de explotación que tengas en la cabeza antes de llamar al primer industrial.

¿Qué reforma necesita cada tipo de alquiler?

El mercado de 2026 no ayuda a improvisar. El alquiler tradicional está en 15,3 €/m² de media nacional según idealista, con Madrid en 21,1 y Barcelona en 20,4. La habitación media ronda los 430 euros al mes, y en Barcelona sube a 600. El turístico funciona con otra aritmética: en Málaga capital, un dos dormitorios reformado saca 142 euros de ADR con un 71% de ocupación anual.

Esos números marcan techos muy diferentes de inversión. Si tu renta objetivo son 850 euros al mes, meter 55.000 euros de obra te condena a 15 años de recuperación solo de la reforma. Si el mismo piso te da 1.720 al mes por habitaciones, la cuenta cambia de golpe.

Rangos orientativos del mercado español recopilados en agosto de 2026. Cómo se han obtenido.

Los ingresos de la tabla salen de un piso de 75 m² con tres habitaciones, valorado en 140.000 euros de compra, en una ciudad media. Ajusta los tuyos, pero la proporción entre modelos se mantiene casi en cualquier plaza española.

¿Qué partidas de la reforma suben la renta y cuáles no?

Aquí es donde se pierde el dinero. Hay partidas que un inquilino paga sin discutir y otras que solo se notan en tu factura.

Suben la renta de verdad

• Baño completo nuevo. Un baño de los ochenta hunde el precio del anuncio. Rehacerlo cuesta entre 4.500 y 8.000 euros y suele justificar 60 a 90 euros más al mes.
• Cocina funcional con electrodomésticos. No hace falta isla ni Silestone. Encimera compacta, horno, vitro, lavavajillas y campana: 5.000 a 9.000 euros que evitan que el piso se quede parado.
• Aire acondicionado y calefacción. En media España un split por estancia principal ya no es lujo, es requisito. 1.800 a 3.500 euros por un sistema decente.
• Ventanas con rotura de puente térmico. 4.000 a 7.000 euros en un piso de 75 m². Suben la certificación energética, callan el ruido y son el primer comentario en cualquier visita.
• Luz y percepción de amplitud. Tirar un tabique no estructural, cambiar puertas oscuras por lisas blancas y subir el nivel de iluminación cuesta poco y cambia la foto del anuncio.

No mueven el precio

• Suelos de madera natural. Un laminado AC5 de 22 €/m² se ve igual de bien en la foto y aguanta muebles arrastrados. La tarima maciza a 70 €/m² no te da un euro más de renta.
• Griferías y sanitarios de diseño. Nadie ha alquilado nunca un piso por el mezclador. Cambia calidad de marca conocida por gama media fiable.
• Domótica. Persianas motorizadas, termostatos conectados y cerraduras inteligentes solo pagan en turístico, donde el check-in automático te ahorra desplazamientos.
• Falsos techos decorativos y molduras. Coste puro. Excepción: si los necesitas para pasar instalaciones.
• Cambiar la distribución entera. Mover baños y cocina de sitio dispara la partida de fontanería y saneamiento entre 6.000 y 12.000 euros. Solo tiene sentido si con ello ganas una habitación alquilable.

Esa última excepción es la más rentable de todas cuando se cumple. Convertir un salón sobredimensionado en salón más dormitorio en un piso destinado a habitaciones cuesta unos 4.000 euros entre tabique, puerta, punto de luz y ventilación, y te añade 430 euros al mes. Se paga en diez meses.

¿Qué calidades aguantan la rotación de inquilinos?

Cuanta más gente pase por el piso, más importa la resistencia y menos el acabado bonito. Un turístico ve 120 grupos al año. Un piso por habitaciones tiene cuatro personas usando la misma cocina a diario. Un alquiler tradicional a una familia con contrato de cinco años se desgasta a otro ritmo.

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El sobrecoste total de subir todas esas partidas en un piso de 75 m² ronda los 2.800 euros. En un piso por habitaciones te ahorra al menos una reposición completa de suelo y pintura en cinco años, que son 4.500 euros. En un tradicional de inquilino estable la cuenta está más ajustada, pero sigue compensando en pintura y grifería.

¿Cuánto retorno da cada euro invertido en la reforma?

Cogemos el mismo piso de 75 m² y tres habitaciones comprado por 140.000 euros más 14.000 de gastos e impuestos. Le aplicamos tres reformas distintas.

Escenario A: tradicional, reforma de 32.000 €

Baño nuevo, cocina funcional, laminado AC5, pintura, electricidad al día y aire en salón y dormitorio principal. Inversión total 186.000 euros. Renta 850 euros al mes, 10.200 al año. Con un 10% de gastos y vacío, netos 9.180. Rentabilidad neta 4,9%. Cada 1.000 euros de obra compran unos 26 euros de renta anual.

Escenario B: por habitaciones, reforma de 47.000 €

Lo anterior más un segundo baño, tabique nuevo para ganar la cuarta habitación, split en cada dormitorio, mobiliario básico y cerradura por código. Inversión total 201.000 euros. Cuatro habitaciones a 430 euros con una ocupación media del 92%: 18.998 euros al año. Con un 24% de gastos, suministros incluidos, netos 14.438. Rentabilidad neta 7,2%. Los 15.000 euros extra respecto al escenario A compran 5.258 euros de renta neta anual. Se recuperan en menos de tres años.

Escenario C: turístico, reforma de 62.000 €

Reforma alta, equipamiento completo, menaje, ropa de cama duplicada, fotos profesionales y sistema de acceso. Inversión total 216.000 euros. ADR de 118 euros con un 68% de ocupación en ciudad media: 29.290 euros brutos. Descuentas comisiones de plataforma, limpieza, suministros, seguros y gestión, un 42%: netos 16.988. Rentabilidad neta 7,9%. Sube, sí, pero los 15.000 euros extra sobre el escenario B compran solo 2.550 euros netos al año y traen encima riesgo normativo, dependencia de licencia y una carga de gestión que no aparece en ninguna hoja de cálculo.

Conclusión incómoda para quien viene con la idea del turístico ya hecha: el salto que más rentabilidad compra por euro invertido está entre el tradicional y el alquiler por habitaciones, no en el turístico. Y es el salto con menos riesgo regulatorio de los dos.

Si quieres ver cómo se comportan estos tres escenarios con tus cifras reales de compra y zona, la calculadora de rentabilidad de alquiler los calcula en paralelo y te enseña dónde deja de compensar seguir invirtiendo.

Cómo aterrizar el presupuesto sin llamar a diez industriales

El orden que funciona es este:

• Decide el modelo de explotación antes de medir nada. Condiciona el número de baños, la distribución y hasta el tipo de suelo.
• Estima el coste de obra con precios reales de tu provincia. La calculadora de reformas de Tochify te da la partida a partir de metros, número de baños y nivel de acabado, en un minuto y medio.
• Separa lo que sube renta de lo que solo sube factura, usando las dos listas de arriba. Marca en el presupuesto qué partida corresponde a cada grupo.
• Cierra materiales antes de pedir precio a industriales. Con la referencia exacta en la mano los presupuestos son comparables. Ahí ayuda tener cerrada la lista de compra de materiales.
• Pide tres presupuestos con el mismo alcance escrito. Si vas corto de contactos, tira de profesionales verificados con obras de alquiler ya entregadas, no de reformas de vivienda propia.

La regla que te ahorra el error caro

Antes de aprobar cualquier partida, divide su coste entre la renta anual extra que te va a traer. Si el resultado pasa de doce, esa partida no es inversión: es gusto personal pagado con el dinero del proyecto. Un baño nuevo suele salir a seis o siete. Una tarima maciza sale a infinito, porque el numerador existe y el denominador es cero.

Haz ese cálculo partida a partida antes de firmar el presupuesto, no después de la obra. Es la diferencia entre un piso que renta al 7% y el mismo piso, idéntico a la vista, rentando al 4,5% porque metiste 18.000 euros que el inquilino nunca va a pagar.