Vocabulario del inversor inmobiliario: 25 términos explicados sin tecnicismos

Al empezar a mirar pisos, la mitad del problema no es el dinero: es el idioma. Agentes y bancos usan siglas que dan por sabidas. Aquí tienes 25, con definición corta y ejemplo numérico.

¿Qué términos de rentabilidad y métricas hay que conocer?

ROI (retorno sobre la inversión)

Cuánto ganas en relación con todo el dinero que has puesto, impuestos y reforma incluidos. Es la más general y la más engañosa si no dices qué hay en el denominador.

• Compras por 100.000 €, gastas 20.000 € en impuestos y reforma y ganas 9.600 € al año de alquiler. ROI = 9.600 / 120.000 = 8 %.

Yield (rentabilidad bruta)

Alquiler anual dividido entre el precio de compra, sin descontar gastos. Sirve para comparar zonas rápido, no para decidir.

• Piso de 130.000 € alquilado a 750 €/mes: 9.000 / 130.000 = 6,9 % bruto.

Cash flow

Lo que te queda cada mes tras pagar hipoteca, comunidad, IBI, seguro y previsión de averías. Puede ser negativo aunque el papel pinte bien.

• Ingresas 750 €, pagas 430 € de hipoteca, 55 € de comunidad, 20 € de IBI prorrateado y 25 € de seguro y reservas: cash flow de 220 €/mes.

Cap rate (tasa de capitalización)

Ingreso neto operativo anual dividido entre el valor del inmueble, sin contar la hipoteca. Compara el activo, no tu forma de financiarlo.

• Ingreso neto de 6.500 € sobre un piso valorado en 130.000 €: cap rate del 5 %.

Cash on cash

Cash flow anual dividido entre el dinero propio que has puesto. Es la métrica que de verdad mide tu bolsillo cuando hay hipoteca de por medio.

• Aportas 45.000 € de entrada y gastos, y generas 2.640 € al año: 5,9 % cash on cash.

TIR (tasa interna de retorno)

Rentabilidad anualizada de toda la operación contando cuándo entra y sale cada euro, venta incluida. Es la única que valora el tiempo.

• Pones 45.000 €, cobras 2.640 € al año durante 5 años y vendes con 30.000 € de beneficio neto: TIR cercana al 15 %.

¿Qué vocabulario de financiación necesitas?

LTV (loan to value)

Porcentaje del valor de tasación que el banco te presta. En segunda vivienda de inversión lo normal en España es un 60 % a 70 %.

• Tasación de 120.000 € y préstamo de 78.000 €: LTV del 65 %.

LTC (loan to cost)

Porcentaje del coste total del proyecto que financia el banco, incluyendo compra y reforma. Se usa sobre todo en operaciones con obra.

• Coste total de 150.000 € y financiación de 90.000 €: LTC del 60 %.

TAE

Coste real anual del préstamo con comisiones y productos vinculados incluidos. Siempre es mayor que el tipo nominal que te anuncian.

• Tipo nominal del 2,90 % con comisión de apertura y seguros vinculados: TAE del 3,45 %.

Euríbor

Índice de referencia de las hipotecas variables en España. Se revisa cada 6 o 12 meses y mueve tu cuota sola.

• Hipoteca a euríbor + 0,95 %: con euríbor al 2,20 % pagas un 3,15 % ese periodo.

Carencia

Periodo inicial en el que solo pagas intereses y no amortizas capital. Alivia la caja durante la reforma, pero encarece el préstamo al final.

• Préstamo de 80.000 € al 3 % con 12 meses de carencia: pagas unos 200 €/mes en vez de 430 €.

Tasación

Valoración oficial de una sociedad homologada. El banco presta sobre el menor entre tasación y precio, así que una tasación baja te obliga a poner más.

• Compras a 130.000 € pero tasa en 120.000 €: con 70 % de LTV te prestan 84.000 €, no 91.000 €.

Ratio de endeudamiento

Parte de tus ingresos mensuales que se va en cuotas de deuda. La banca española suele cortar en el 35 %.

• Ingresas 2.800 € netos y ya pagas 300 € de coche: te aceptan hasta unos 680 € de cuota hipotecaria.

Operativa e inversión

BRRRR

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar y repetir: la refinanciación sobre el nuevo valor te devuelve el capital para la siguiente compra.

• Compras a 90.000 €, reformas con 25.000 €, tasa en 150.000 € y refinancias al 70 %: recuperas 105.000 € de los 115.000 € invertidos.

Flipping

Comprar, reformar y vender en pocos meses buscando el margen, no la renta. La velocidad y el control del presupuesto de obra lo son todo.

• Compra 110.000 €, reforma 30.000 €, gastos 18.000 €, venta 195.000 €: margen bruto de 37.000 €.

Rent to rent

Alquilas y realquilas por habitaciones o temporadas con permiso del propietario. Sin compra: barrera de entrada baja y margen también.

• Pagas 800 €/mes al propietario y cobras 1.350 € por cuatro habitaciones: 550 € brutos antes de suministros.

Home staging

Preparar y ambientar la vivienda para que se venda o alquile antes y mejor. Es maquillaje bien hecho, no reforma.

• 1.500 € en pintura, iluminación y muebles ligeros que acortan la venta de 5 meses a 2.

Vacancia

Meses al año con el piso vacío. Si no la presupuestas, tu cálculo es optimista por definición.

• Un mes vacío al año sobre 750 €/mes: 8,3 % menos de ingresos, el yield del 6,9 % baja a 6,3 %.

Rotación

Frecuencia con la que cambian los inquilinos. Cada cambio cuesta días vacíos, limpieza, pintura y tiempo de gestión.

• Rotación cada 18 meses con 400 € de coste por cambio: unos 265 € anuales que salen de tu cash flow.

¿Qué términos legales y fiscales aparecen siempre?

ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales)

Impuesto que pagas al comprar vivienda de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma y oscila aproximadamente entre el 6 % y el 11 %.

• Piso de 130.000 € con ITP del 10 %: 13.000 € que pagas de tu bolsillo, el banco no los financia.

AJD (actos jurídicos documentados)

Impuesto sobre documentos notariales. En obra nueva lo paga el comprador con el IVA; el de la hipoteca lo asume el banco desde 2018.

• Obra nueva de 200.000 €: 10 % de IVA más un AJD que suele ir del 0,5 % al 1,5 % según comunidad.

Plusvalía municipal

Impuesto local sobre el incremento de valor del suelo urbano al vender. La paga el vendedor y desde 2021 puedes elegir el método de cálculo más favorable.

• Vendes tras 6 años con 25.000 € de ganancia atribuible al suelo y pagas unos 2.000 € según ordenanza.

Arras

Señal que reserva la compraventa. Las penitenciales son las habituales: si te echas atrás pierdes la señal, si se echa atrás el vendedor te devuelve el doble.

• Arras de 6.000 € sobre un piso de 130.000 €, con dos meses para firmar en notaría.

Nuda propiedad

Compras el inmueble y el vendedor conserva el uso mientras viva. Pagas mucho menos y no cobras renta hasta que se extingue el usufructo.

• Piso que vale 200.000 € en pleno dominio, comprado en nuda propiedad por 120.000 € con usufructuaria de 78 años.

ITE (inspección técnica de edificios)

Revisión obligatoria del edificio a partir de cierta antigüedad, 45 o 50 años según municipio. Una ITE desfavorable anticipa derramas.

• ITE con fachada desfavorable en una finca de 12 vecinos y obra de 96.000 €: 8.000 € de derrama para ti.

Cédula de habitabilidad

Acredita que la vivienda es apta para vivir. En Cataluña o Baleares la necesitas para alquilar y dar de alta suministros.

• Tramitarla cuesta entre 80 € y 200 € y caduca a los 15 años en las viviendas usadas.

Cómo usar este vocabulario en tu próxima visita

Con tres cosas vas sobrado: pregunta por la ITE y las derramas aprobadas, calcula el cash flow antes de ofertar y comprueba el ITP de tu comunidad. Para verlo con tus números tienes la calculadora de rentabilidad y la estimación de coste de reforma de Tochify, y una explicación más larga del concepto que más pisos descarta en esta guía sobre cash flow.